• 주간한국 : [생활법률 Q&A] 등기부와 다른 호수의 원룸, 임대차보호법 적용되나
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입력시간 : 2007.03.19 17:02:08 | 수정시간 : 2007.03.19 17:02:37
  • 등기부와 다른 호수의 원룸, 임대차보호법 적용되나
    [생활법률 Q&A] 필 자: 신 종 한 변호사

    Q) 저는 2005년에 공인중개사의 소개로 서울 노원구에 있는 5층짜리 원룸 건물의 203호를 임대차보증금 4,000만원에 임차하였고, 며칠 후 입주하면서 전입신고까지 했습니다.

    당시 그 건물은 아직 소유권보존등기가 되어 있지 않은 새 건물이라, 저는 공인중개사와 집주인의 설명만 듣고 제가 임차한 원룸이 203호라 생각했고(문에도 203호라고 쓰여 있었음), 그렇게 계약했습니다. 그런데 최근 원룸 건물에 대한 임의경매가 진행되면서 새로운 사실을 알았습니다.

    집주인이 등기부상 202호 부분을 칸막이를 이용해 마음대로 분할해서 203호를 만들었기 때문에, 제가 임차한 원룸은 등기부상 203호가 아니라 202호의 일부분이라는 것이었습니다. 저는 주택임대차보호법에 의해 보호받을 수 있나요?

    A) 주택임대차보호법상 주택을 인도받고, 주민등록(전입신고)을 마치면서 확정일자를 받은 임차인의 경우, 경매 절차에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

    즉 임차건물의 소재지가 서울이면서 임대차 보증금이 4,000만원 이하라면, 주택가격의 1/2범위에서 1,600만원을 선순위권리자보다 우선하여 변제받게 됩니다. 이때 임차인의 주민등록은 공부상 표시된 지번과 정확히 일치하여야 합니다.

    질문자의 경우는 등기부상 202호를 점유하면서, 전입신고는 203호로 하셨기 때문에, 주택임대차보호법에 의해 보호를 받기 어렵습니다. 즉, 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받거나, 소액임차인으로서 일정액을 우선변제 받지 못할 가능성이 큽니다.

    따라서, 질문자는 건물 소유자에 대한 일반 채권자로서 배당 절차에 참가하실 수밖에 없는데, 배당 절차에서는 담보권자 등 선순위권리자가 먼저 배당받고, 일반 채권자는 채권액에 비례하여 안분배당을 받게 됩니다. 결국 질문자가 임대차보증금을 모두 돌려받기는 어려울 것으로 보입니다.

    그러나, 공인중개사는 등기가 되어 있지 않은 건물을 중개할 경우, 건축물대장과 그에 첨부된 도면 등을 통하여 정확한 호수를 확인할 의무가 있으므로, 질문자는 위 건물을 중개한 공인중개사를 상대로 돌려받지 못한 임대차보증금 액수에 상당한 금액만큼 손해배상을 청구할 수 있고, 아울러 그 공인중개사가 가입한 공인중개사협회를 상대로 공제금의 지급을 청구할 수도 있습니다.

    다만, 질문자에게도 임대차계약을 체결하면서 건축물대장 등을 확인하지 않은 과실이 인정될 가능성이 크기 때문에, 그 과실 비율만큼의 금전은 돌려받지 못할 수도 있습니다(실무상 질문자의 과실비율을 대략 40% 정도로 보고 있습니다).

    자료제공: 로마켓(www.lawmarket.co.kr)/ 법률세무상담은 한국인터넷변호사협의회 060-800-1945(유료), 파산회생상담은 02-6301-7211(무료)


    입력시간 : 2007/03/19 17:02

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