도심재개발시장 지각변동 가져올 복원공사구간
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청계천서 건질 투자 금맥 도심재개발시장 지각변동 가져올 복원공사구간
서울의 청계천 복원사업이 첫 삽을 뜬지 한 달을 넘겼다. 청계고가 철거 작업이 순조롭게 진행되면서 청계천 복원공사는 이제 재테크 측면에서도 관심을 끌기 시작했다. 전문가들은 이번 사업이 도심 재개발 부동산 시장의 지각변동을 가져올 기폭제가 될 것으로 보고 잘 선택하면 예상 밖의 투자수익을 기대할 수 있다고 말한다.
아직 지역개발 청사진이 제대로 마련되지 않았고, 얽히고 설킨 권리관계에 만만치 않은 초기 투자자금, 복잡한 인ㆍ허가 등에 이르기까지 유의해야 할 점은 적지 않지만.
서울시가 추진하는 청계천 복원구간은 약 5.5km(태평로 139~청계천3가~답십리 463-14). 주변 지역을 3개 테마 지역으로 나눠 개발을 유도할 계획이다. 예상 기간은 2년 반, 사업비는 총 3,755억원이다.
시의 계획대로라면 2005년 12월이면 광교를 중심으로 광화문에서 신답 철교까지 청계천의 맑은 물이 흐르게 된다. 그 맑은 물을 사이에 놓고 청계천 발원 지역인 무교동 일대는 금융 비즈니스 지역으로, 세운상가 일대는 정보기술ㆍ인쇄, 동대문 시장 일대는 의류ㆍ패션 산업으로 개발된다. 신 산업단지 조성구간은 무교동을 비롯, 을지로~종로를 잇는 58만9,000여평에 이른다.
이와함께 특성보존지구(관철동ㆍ광장시장), 재개발지구(삼각동ㆍ숭인동), 자율갱신지구(방산시장ㆍ창신동ㆍ숭인동ㆍ황학동ㆍ신설동), 종합정비지구(동대문 운동장)로 나눠 세부적인 개발 계획을 짜나간다는 방침이다.
시의 로드맵에 따르면 최우선적으로 세운상가 1,2,3 재개발 구역(6만8,000평)중 4개 블록 4만4,000여 평이 IT단지와 주거업무 엔터테인먼트 시설 등을 갖춘 재개발지역으로 지정 받고 2005년 초 착공에 들어간다. 또 연말까지 동대문운동장을 공원화하는 기본 계획을 마련, 내년 하반기 사업자 발주에 이어 2005년께 착공에 들어갈 계획이다.
주상복합 아파트 건설이 추진중인 황학동 일대와 숭인ㆍ창신동 일대 재개발 사업지역에 총 1,852세대가 들어설 황학동 재개발 지역은 최대 투자 관심지역이다. 롯데건설이 시공사로 현재 관리처분 신청중인 이 지역에는 24ㆍ34ㆍ46평형 주상복합아파트가 들어설 계획이다. 현지 중개업소 관계자는 “가격이 많이 올라 단기간 시세차익을 노린 투자는 실패할 가능성이 높다”며 “브랜드 입지도와 입지 등을 고려할 때 실수요 입장에서 관심을 가져볼 만하다”고 조언했다.
삼일ㆍ창신 시민아파트 거래가 이 일대 부동산 거래의 50%를 차지할 정도. 대다수가 장지동 아파트 입주권을 받기 위한 거래로 현재 11평형이 1억6,500만~1억7,000만원에 거래된다. 2공구 지역에선 창신동 400번지 일대가 구역 지정을 신청, 재개발 사업(창신 6구역)을 추진 중이다.
창신 6구역은 일반 상업구역으로 조성될 경우 복원될 청계천을 한 눈에 볼 수 있는 조망권이 확보돼 인기를 끌 전망. 그러나 주민 동의율 현재 50% 정도로 아직 시공사 선정도 이뤄지지 않아 사실상 사업 초기단계다. 10평형 소형 지분은 평당 1,500만원 정도로, 20평형대는 평당 1,200만~1,300만원까지 뛴 상태다.
종로구 숭인동 쌍용아파트 1,2차와 인접한 숭인 4구역은 사업승인을 받고 동부건설을 시공사로 사업을 추진 중이다. 총 416가구가 들어설 이 곳은 조합원 수가 228명으로 평형과 세대수 조정이 크지 않다는 장점이 있다.
임대아파트를 짓지 않고 24평형 180가구, 31평형 164가구, 42평형 76가구 등 중소형 위주로 재개발이 이뤄진다. 지역내 10평형 내외 소형아파트의 시세는 평당 1,000만~1,200만 원선, 20평형은 850만원, 50평형의 대형지분은 평당 700만원 정도다.
청계천 복원 3공구는 황학동 난계로에서 신답 철교까지 총 연장 1.2km에 걸쳐 복원사업이 이뤄진다. 대규모 재개발이 예상돼 투자 접근이 수월한 장점이 있다. 특히 반계로와 무학로를 사이에 두고 청계고가와 마주한 상왕십리 熾だ?뉴타운 재개발 사업의 노른자위이자 청계천 복원후 가장 큰 수혜를 받을 지역으로 꼽힌다.
이 일대는 민간 주도의 자력개발 방식과 서울시가 주관하는 공영개발을 놓고 최종 확정만 남겨둔 상태. 서울시는 이 지역에 용적률 210%, 최고 230%까지 적용하는 안을 제시하고 있다. 현재로선 구체적인 계획이 확정되지 않아 초기투자 자금이나 추가 부담금 등을 가늠할 수 없다는 게 현지 중개업소들의 지적이다.
시장상황은 벌써 과열양상을 보이고 있다. 공사가 시작되면서 매물이 없는 가운데 가격만 뛰는 기형적인 지분 거래가 일어나는 것이다. 기대감이 커 투자자들은 늘고 있지만 토지 소유자들은 가격이 더 뛸 것으로 보고 내놓은 매물마저 거둬들이고 있다.
상왕십리 일대 지분 거래를 주도하는 지분 평형은 10평 내외, 지분 가격만 평당 1,500만~2,000만원을 호가한다. 20평형대는 이보다 500만원 정도 낮게 형성되고 있다. 상왕십리 뉴공인 중개소 관계자는 “현지분 시세가 건물과 토지의 예상 감정가 보다 8,000만~1억원 정도가 높아 가격 거품 논란이 일고 있는 게 사실”이라며 “하지만 예상 감정평가액이 크게 오르고 청계천 개발 등의 호재를 감안하며 실수요 투자자라면 지분 매입을 고려할 만하다”고 말했다.
무학로와 성동구청 사이에 위치한 청계벽산, 그리고 용두 2동에 위치한 신동아 아파트는 청계천 주변에 위치해 청계천 복원 수혜를 누릴 아파트로 꼽힌다. 2002년 1월 1억6,000만~1억8,000만원대에 거래되던 청계벽산 28평형은 청계천 복원이 결정된 후 가격이 급등 현재는 2억3,000만~2억8,000만원까지 올랐다.
용남사거리와 무학로에 위치한 신당동 동아아파트는 청계천 조망권이 포함되면서 가격이 오르고 있다. 신동아아파트는 7월1~2주 사이에 500만~1,000만원 가량 올라 34평형이 2억3,000만~2억6,000만원에 거래된다.
청계고가를 마주보는 용두2구역은 이미 구역지정을 받은 상태로 이 일대 재개발 투자를 주도하고 있다. 또 신설동역과 신답역을 연결하는 동마장역이 2005년 개통되고 동대문구청 맞은 편에 용두근린공원이 조성돼 주거와 교통 개선효과가 클 지역으로 평가된다.
현재 10평형대 지분가격은 평당 1,100만~1,300만원 선. 2구역 맞은 편에 위치한 용두1구역은 삼성물산이 시공사로 선정돼 5월13일 구역지정 신청을 해놓은 상태. 1구역 10평대 지분가격은 1,000만~1,200만원. 용두1동 도로변 23개 불록은 청량리 역사 준공과 연계한 상업, 업무, 근린시설 지역으로 집중개발된다.
<도움말:내집마련정보사(www.yesapt.com),부동산뱅크(www.neonet.co.kr),부동산114(www.r114.co.kr)>
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장학만 기자 local@hk.co.kr