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하반기 부동산, 행정수도로 웃는다
해당지역 살 판…모델하우스, 떴다방 등 속출
풍부한 부동자금 등으로 토지시자아에 돈봉투 쌓여


6월18일 충남 연기군 조치원읍 신흥리 대우 신흥 푸르지오 모델 하우스 현장.

신행정수도 최종 후보지로 유력하게 거론되고 있는 충남 공주ㆍ연기 지역에서 자동차로 10분 거리로, 최대 수혜 지역 중 하나로 꼽히는 조치원 아파트 분양시장이 벌써부터 후끈 달아오르고 있다. 이날 문을 연 모델하우스 앞에는 수 십 명에 달하는 이동중개업자 ‘떴다방’이 진을 치고 컨테이너 박스를 이용한 임시 중개업소도 8개가 자리를 잡아 마치 부동산 경기가 한창인 서울 유망 지역 모델하우스 주변을 방불케 했다.

이른 아침부터 주차장에는 서울과 경기 지역 번호판을 단 고급 승용차가 몰리며 외지 인들이 꼬리에 꼬리를 물고 방문했다. 모델하우스엔 일주일 전만해도 300여통이던 문의 전화가 이날 하루에만 무려 1,500여 통이 걸려올 만큼 북새통을 이뤘다. 최현식 분양사무소장은 “하루에만 1만 여명이 방문하고 있고 이중 절반이 외지에서 찾아오고 있다”며 “조치원은 행정수도의 후광이 클 것으로 기대되는 데다 비 투기과열 지역이어서 분양권 전매가 자유롭다는 점에 투자자들의 관심이 집중되고 있다”고 말했다.


- 신행정수도·신도시건설… 모처럼 호재





올 하반기 부동산 시장은 신행정수도 이전에 따른 인접 지역과 신도시 건설에 따른 토지시장의 활성화에 관심이 집중된다. 역시 호재는 토지에 있다는 얘기다.

행정수도 이전 후보지가 8월께 결정되면 후보지에서 벗어난 곳들은 수혜가 예상된다. 후보지로 꼽힌 곳과 인접지역은 투기 억제를 위한 규제를 받지만 다른 곳들은 이 같은 규제를 전혀 받지 않아 가격인상 요인이 호재로 작용할 것으로 보이기 때문이다. 또 정부가 건설경기 연착륙 방안으로 추진중인 신도시 조기건설에 따른 수용지 보상도 땅 수요를 확대하는 요인이 될 전망이다. 이들 지역은 올 상반기 이미 한 차례 가격인상 바람이 스쳐 지나간 상태지만 본격적인 인상요인은 하반기부터 표면화될 전망이다. 부동산 정보 전문업체인 부동산114의 김희선 전무는 “이들 지역의 토지개발은 4단계로 나뉘어 단계별로 가격이 튈 수 있는 계기가 있다”며 “개발계획이 발표ㆍ확정되는 시점과 착공ㆍ완공되는 시점을 경계로 가격변동은 급격히 이뤄질 전망”이라고 말했다.

따라서 부동산 전문가들은 리스크가 적고 수익률이 큰 시점이 언제인지를 잘 살펴 투자적정 시점을 선택하는 것이 키 포인트라 입 모은다. 단, 하반기 전국 토지 시장에 개발 재료가 난무하고 있다는 점을 유의해야 한다는 지적이다. 부동산 전문가들은 토지시장을 낙관적으로 보는 이유로 풍부한 부동자금을 비롯, 주5일 근무제 본격시행과 남북관계 개선 등을 꼽았다. 특히 아파트, 주상복합, 오피스텔 시장 등의 침체로 갈 곳을 잃은 부동자금은 결국 재료가 있는 토지 시장으로 몰릴 수 밖에 없다는 지적이다.

이와 함께 신도시 조기 건설로 분양 일정도 앞 당겨지는 만큼 분양 시장도 일부 활기를 되 찾을 수 있을 것으로 관측되고 있다. 따라서 정부의 부동산 시장 안정 정책 기조가 올 하반기에도 계속 지속되고 각종 세제 강화로 투자수익률 하락이 불 보듯 뻔한 상황이지만, 신행정 수도와 신도시 개발을 둘러 싸고 해당 지역의 땅에 대한 투자심리는 식지 않을 전망이다.


- 부동산시장 안정대책 등으로 투자심리 활성

올 하반기 부동산 시장은 전반적으로 하향 안정세가 본격화할 것으로 전망된다. 정부의 정책 틀이 크게 바뀌지 않는 한 가격의 급등락 없이 실수요 중심의 중장기 투자방식으로 재편될 것이라는 것으로 부동산 업계는 내다보고 있다.

실제로 지난 3년간 급등세를 보였던 부동산 시장은 올 상반기 내림세로 접어 들었다. ‘ 10ㆍ29 부동산 시장 안정 대책’ 발표 이후 주택 거래 신고제와 재건축 개발이익 환수제 등 정부 규제책이 쏟아지면서 아파트 시장은 조정을 받으며 하락 국면이다. 급랭하는 체감경기 속에서 이미 깊은 터널 속으로 빨려 들어가는 형국이다. 직접적인 정부 규제 여파가 크기 때문이다. 올 하반기에도 아파트ㆍ주택과 오피스텔, 주상복합 등 전 부문에 걸쳐 규제가 꾸준히 이뤄질 전망이다. 여기에다 금리나 내수 위축 등 거시경제 변수들도 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

반면 각종 건설경기 연착륙 방안을 비롯해 부동산 펀드와 모기지론 연계 아파트 중도금 대출 등은 사그러들고 있는 부동산 수요에 불을 다지 지피는 역할을 할 전망이다. 하지만 이들 호재들도 하향안정세로 접어든 시장의 대세를 뒤엎을 만큼 영향은 크지 않을 것이라는 것이 전문가들의 대체적인 분석. 그 이유는 직접적인 수요 규제가 간접적인 호재보다 시장에 주는 충격이 커서다. 반면 하향 안정세가 지속되더라도 가격 폭락도 없을 것으로 보인다. 건설 산업 전략연구소가 내놓은 부동산 시장 전망 보고서에 따르면 올 하반기 집값은 2,3% 정도 하락하는데 그칠 것으로 나타났다. 부동산 거래가 크게 줄고 있지만 주택시장에서 급격한 자격이탈은 없을 것으로 내다보고 있다.

위기엔 늘 위험과 기회가 동시에 상존한다. 침체기가 혹자에게는 기회가 될 수도 있다. 아파트 시장의 경우, 실수요자들에게는 올 하반기가 내 집 마련을 위한 절호의 기회가 될 전망이다. 거래시장이 동결돼 있는데다 공급은 늘어나 매수자가 좋은 물건을 골라 살 수 있는데다 집 평수를 넓히기에도 호기인 셈이다. 부동산 업계는 집 마련의 기회로 정기 국회가 끝나는 올 3ㆍ4분기 말이나 4ㆍ4분기 초인 9월 이후로 꼽았다.

상반기 부동산 시장을 달궜던 주상복합아파트와 오피스텔 시장은 침체기를 맞을 전망이다. 그 동안 분양권 전매를 통해 시세차익을 올릴 수 있었으나 전매가 금지됐고 하반기부터는 단기 투자에 적합한 단지 공급이 많지 않기 때문. 오피스텔은 공급과잉 상태로 이미 투자가치가 급격히 떨어지고 있다. 여기에 주거용 오피스텔 건축기준이 강화돼 투자자 이탈도 가속화할 전망이다.

상가 투자는 명암이 갈릴 것으로 보인다. 근린상가, 단지 내 상가, 대형 쇼핑몰 등 상품별로 차별화 현상이 심화될 전망이다. 근린상가와 단지내 상가는 수익이 안정적인데다 분양 및 전매방식 등에 규제가 없는 만큼 투자자들의 관심이 꾸준히 이어질 것으로 보인다. 대규모 아파트 밀집지역이나 신도시 택지개발 지구 내 상가에 눈길을 돌려볼 만 하다. 반면 대형 쇼핑몰은 공급 과잉과 경기침체 등으로 여전히 투자자들에게 외면 받을 것으로 관측된다.

■ 딜로이트 FAS, "향후 2년은 부동산 침체기"
  


올 하반기부터 부동산값이 떨어진다?

1999년 이후 상승세를 이어온 아파트시장이 올 하반기부터 2006년까지 침체 할 것이라는 전망이 제기됐다. 금융ㆍ부동산 컨설팅업체인 딜로이트FAS는 최근 ‘2004년 이후 아파트시장 중장기 전망’이라는 보고서를 통해 ▦수요 감소ㆍ공급 과잉 ▦경기 불투명 ▦금리인상 압박 ▦정부의 부동산 규제정책 등을 이유로 2006년까지는 침체국면을 벗어나 지 못할 것이라고 진단했다. 이 보고서는 특히 아파트 가격이 꼭지점을 이룬 뒤 열기가 식던 1991년과 비교해 비슷한 상황이 연출되고 있다고 지적했다.

보고서는 한국이 최근 인구통계상 매매와 임대 주 수요층 인 30대와 40대가 감소하는 기간에 진입하고 있다고 분석했다. 경기침체 영향으로 구매 심리와 구매력이 감소하고 있고 초혼 연령 상승, 출산율 저하 등 사회현상에 따라 세대 분화 속도가 둔화되면서 수요를 줄 이는 역할을 한다는 설명. 반면 신규 착공 물량이 최근 2년 사이 늘어나 입주시점이 될 2005년 이후 미 입주 물량 증가가 예상되고 주택으로 분류되지 않은 주거용 오피스텔을 포함할 경우 초과 공급량은 더 늘어날 것으로 내다봤다. 호황 때 과잉 공급된 물량 입주가 2,3년 후 시작되면 2004~2006년 수요 감소와 맞물려 상당한 침체 국면이 예상된다는 분석이다.

보고서는 또 세계경기 회복에 따른 전세계적인 금리인상 추세는 중ㆍ장기적으로 국내 금리의 상승 압력을 증가시킬 것이라고 분석했다. 금리가 오르면 투자수익형 부동산의 내재가치가 하락해 투자자들은 부동산보다 엽鳧뗌迷遠?선호하게 되고 실수요자들은 모기지론이나 일반 대출을 이용해 서 아파트를 구입하는 것이 부담스러워질 것이라는 관측.

보고서는 국내 경제가 지표상으로는 호전되고 있으나 소비와 투자 회복이 동반 되지 않을 경우 중ㆍ장기적인 경기회복을 기대하기는 어려울 것이라고 판단했다.





장학만기자 local@hk.co.kr


입력시간 : 2004-06-23 10:32

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