8·31 부동산 종합대책 윤곽, 거래투명성 확보 등 기본 4원칙이 골격

투기로 돈 벌 생각 이젠 끝?
8·31 부동산 종합대책 윤곽, 거래투명성 확보 등 기본 4원칙이 골격

오는 8월31일 발표될 예정인 부동산 종합대책의 윤곽이 잡혀가고 있다. 분양원가 공개, 1가구 1주택 양도소득세 과세, 개발부담금제 부활 등 일부 대책은 여전히 논란을 거듭하고 있지만 △거래의 투명성 확보 △투기 초과이익 환수 △중대형 평형 공급 확대 △공공부문 역할 확대라는 기본 4 원칙을 골격으로 하면서 여기에 살을 붙이는 작업은 마무리 단계에 와 있는 상태다.

기본 4원칙 중 거래의 투명성 확보와 투기 초과이익 환수는 투기수요 억제에 관련된 것이며, 중대형 평형 공급 확대와 공공부문의 역할 확대는 공급에 관한 것이다. 다만 공급 부문 역시 집값안정 차원에서 이뤄지고 있다는 점을 감안하면 이번 8.31 대책의 무게는 투기수요 억제에 실릴 수 밖에 없을 것으로 보인다.

◇거래의 투명성 확보= 거래의 투명성 확보를 위해 검토되고 있는 대책은 실 거래가 신고 의무제, 실 거래가 등기부 등본 기재, 그리고 분양원가 공개다. 분양원가 공개는 워낙 민감한 사안이라서 결론을 내지 못하고 있지만, 실 거래가 신고 의무제 및 등기부 등본 기재는 확정적이다.

투기세력에게 있어 가장 무서운 것은 거래의 투명성이다. 주택을 비롯해 부동산의 보유, 거래, 납세 현황이 개인 또는 세대별로 유리지갑처럼 드러날 경우 투기적 이익은 기대할 수 없기 때문이다.

현재 정부는 부동산 거래의 투명성을 확보하고 공평과세 기반을 구축하기 위해 부동산거래관리시스템을 구축하고 있다. 지난해 10월부터 개발에 착수해 올들어 지난 6월 완료된 부동산거래관리시스템은 실 거래가 신고 의무제 및 등기부 등본 기재를 포함, 부동산 거래와 관련된 모든 것이 포착되는 종합 시스템이다.

전자신고시스템, 거래가격 적정성 진단시스템, 유관기관 정보공유시스템, 통계 및 분석시스템 등 4개 시스템으로 구성돼 있는데, 오는 10월부터 전국적인 시험운영에 들어가 내년부터 본격 가동된다.

부동산거래관리시스템이 시행되면 거래당사자 또는 중개업자는 인터넷을 통해 실 거래가를 신고해야 하며, 신고된 부동산은 거래가격 적정성 진단시스템을 통해 허위신고 여부가 판정된다. 만일 실 거래가가 허위 신고된 것으로 나타나면 취득세의 최고 5배까지 과태료를 물어야 한다. 특히 부동산거래관리시스템은 대법원 등기전산망과 연계돼 있어 실 거래가 등기부 등본 기재는 물론 각종 통계를 위한 데이터로 활용된다.

정부는 주택을 포함한 모든 부동산 보유, 거래, 납세 통계를 개인 및 세대별로 정리, 개인정보는 비밀에 부치겠지만 국민들이 알아야 할 통계정보는 공개한다는 방침이다. 이렇게 될 경우 인위적인 가격조장 등 부동산시장을 둘러싼 왜곡된 정보는 발을 붙이지 못하게 되며, 강남 다(多) 주택 소유 현황, 토지 소유 현황 등의 공개를 통해 국민 여론을 주도하는 등 정부가 부동산 정책의 이니셔티브를 쥘 수 있게 된다.

이 때문에 정부, 특히 청와대는 정확한 부동산 통계를 구축하는 것만으로도 ‘절반의 성공’을 거둘 수 있다는 판단을 하고 있다.

◇투기 초과이익 환수= 세금을 통한 주택 투기수요, 또는 가수요 억제를 위해 정부가 초점을 맞추고 있는 부문은 종합부동산세, 보유세, 양도소득세 강화와 개발이익환수를 위한 기반시설부담금제 도입이다.

이 같은 세부담 강화에 앞서 주목할 점은 정부가 가수요의 주범을 다 주택자로 상정하고 있으며, 과세 대상이 되는 다 주택자의 범위 역시 대폭 확대될 가능성이 크다는 것이다.

실제 정부와 열린우리당은 최근 세금 중과 대상인 다 주택자를 지금의 3주택 이상 소유자에서 두 채 이상 집을 가진 사람으로 확대하려는 움직임을 보이고 있다. 실수요 목적의 한 채 외에는 모두 투기적 수요로 간주해 1가구 1주택자와 차별적으로 세금을 중과, 매각을 유도하겠다는 것이다.

이에 따라 종합부동산세 과세 대상을 현행 기준시가 9억원 이상에서 6억원 이상으로 크게 낮추고, 전년의 1.5배를 넘지 못하도록 한 세금 증가 폭 상한선도 상향 조정하거나 폐지할 공산이 크다.

또한 종합부동산세가 사람별 합산이라는 점을 이용해 2주택 이상 보유자가 세금을 줄일 목적으로 아내나 자식에게 증여하는 이른바 ‘주택 쪼개기’를 무력화하기 위해 가구별 합산을 도입할 것으로 예상되고 있다. 이와 함께 종합부동산세 대상을 아예 기준시가 3억~4억원 수준으로 크게 낮추되 1가구 1주택자에 대해서는 예외적으로 6억~8억원을 적용하는 방식도 거론되고 있다.

현재 0.15% 수준인 보유세 실효세율을 2017년까지 1.0%로 상향 조정하는 방안도 검토되고 있다. 또한 다 주택자에 대한 양도소득세 중과도 추진되고 있다. 현재 3주택 이상 보유자는 60% 중과세되고 있는데, 여기에 15%포인트의 탄력세율을 더해 양도차익의 최고 82.5%까지 세금을 매기는 방안이 거론되고 있다.

다만 당정은 양도소득세 강화에 따른 거래 위축을 막기 위해 6개월~1년간 유예하는 방안을 검토하고 있다. 또한 종합부동산세, 보유세, 양도소득세 중과에 따른 세부담을 덜기 위해 취합등록세를 인하하는 방안도 함께 검토하고 있다.

투기수요 억제를 위해 금융부문에도 제재가 강화된다. 정부는 현재 개인별로 시행하고 있는 투기지역의 주택담보대출 제한조치를 동일 세대별로 확대 시행한다는 방침이다.

이에 앞서 정부는 지난달 초부터 2주택 이상에 대해 주택담보대출을 받은 사람이 투기지역 내 아파트를 담보로 신규대출을 받을 경우 기존 주택담보대출을 모두 상환해야 대출할 수 있도록 했다.

또 투기지역 내 6억원 이상 주택, 10년 초과 만기 대출의 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 60%에서 40%로 하향 조정했다.

◇중대형 평형 공급 확대= 이 같은 강력한 투기수요 억제 대책에도 불구하고 정작 시장의 관심은 중대형 평형 공급 확대에 쏠려 있는 분위기다. 중대형 평형 공급 확대는 당초 노무현 대통령이 밝힌 부동산 종합대책의 3원칙에는 없었지만 중대형 평형 공급 부족이 강남권 집값 불안의 핵심 요인이라는 시장의 주장을 받아들여 대책에 끼워 넣은 것이다.

현재 강남권 중대형 평형 공급 확대 방안으로는 강남 주변 택지개발, 재건축 아파트 규제완화, 단독주택지 재건축 활성화 등이 거론되고 있지만 어느 하나 확실한 것은 없는 상태다.

정부는 강남 주변 택지개발의 경우 공유지를 최대한 활용하고, 필요할 경우 개발제한구역(그린벨트) 규제를 완화하는 방안도 고려할 수 있다는 입장이다. 하지만 예정지역으로 거론되고 있는 대부분의 지역이 골프장, 군 부지로 사실상 전용이 쉽지 않은데다 세곡, 우면, 문정지구 등은 그린벨트를 해제해 조성하는 국민임대주택단지로 일반 대형 평형 아파트 공급을 위한 용도 전환에 상당한 어려움이 있는 상태다.

재건축 규제완화는 곧바로 투기를 부추기는 불쏘시개가 될 수 있다는 점에서 선택의 폭이 더욱 좁다. 일부에서 소형평형의무비율 완화나 층고 제한 완화를 거론하고 있지만 이번 부동산 종합대책에 포함될 가능성은 낮다.

재건축 규제완화와 관련한 분리 대응론도 나오고 있다. 공급확대 효과가 없으면서 집값 상승 압력만 키우는 고밀도(중층) 단지는 안전진단 절차부터 엄격한 기준을 적용하는 등 규제를 더욱 강화하는 가운데 리모델링으로 유도하고, 저밀도(저층) 단지와 단독주택지는 고밀도 개발을 통해 중대형 평형 공급을 확대한다는 것이다.

저밀도 단지의 고밀도 개발은 주택공급 확대는 물론 현재의 13평 아파트가 35평에서 최고 60평까지 늘어날 수 있는 만큼 대형 평형 공급 확대 효과가 크다는 시각에 따른 것이다.

현재 강남권에는 재건축이 상당부분 진척된 잠실지구와 청담ㆍ도곡지구 외에도 강남 개포, 서초 반포, 강동 고덕ㆍ둔촌동 일대에 2만여 가구의 저밀도 아파트가 있다. 이는 웬만한 신도시에 해당하는 규모로 재건축을 통해 신규 공급되는 물량만도 5,000여 가구를 넘어선다. 하지만 이들 저밀도 단지 역시 잘못 건드리면 시장을 오히려 과열시킬 수 있다는 점에서 이번 부동산 종합대책에 포함될 가능성은 낮은 상태다.

단독주택지 재건축은 아파트 재건축에 비해 집값 상승 압력이 적다. 또한 100% 수준인 용적률을 200%로 확대해 재건축을 할 경우 주택공급 확대에 기여할 수 있다. 다만 조합이 주체인 아파트와 달리 다수의 소유주를 대상으로 사업을 추진해야 한다는 점에서 즉각적인 집값안정 효과를 기대하기는 어렵다.

◇공공부문의 역할 확대= 그 동안 거론된 공급 관련 대책 중 그나마 명확성을 갖는 것은 강북 뉴타운과 판교 신도시의 공영개발, 그리고 임대주택 활성화다. 정부는 현재 서울시가 추진하고 있는 뉴타운 지역 1, 2곳을 하나로 묶거나 굳이 뉴타운이 아니더라도 낙후지역을 골라 광역개발지역으로 지정, 도로ㆍ학교ㆍ공원 등 기반시설을 충분히 갖춘 고급 주거지로 개발한다는 방침이다.

이를 위해 용적률과 층고 제한을 완화하고, 재개발을 위한 주민 동의요건도 현재 주민의 3분의 2 이상에서 2분의 1 이상으로 완화하는 방안을 논의하고 있다. 다만 개발이익을 환수하기 위해 주택공사와 SH공사 등을 통한 공영개발을 원칙으로 하고 기반시설부담금제를 확대 적용한다는 방침이다.

판교 신도시는 중대평 아파트 청약에 채권입찰제가 적용되고 10년 정도 전매가 제한됨으로써 청약시장이 실수요자 위주로 재편될 전망이다. 분양가도 주변 시세보다 낮아져 인근지역의 집값 상승을 차단하는 역할도 할 것으로 보인다.

판교 신도시는 우선 중대?평형 공급 확대를 위해 주택공급 물량이 당초 계획보다 10%(2,600~3,000가구) 정도 늘어나게 된다. 이들 물량은 단독주택 용지와 택지 공급이 잠정 중단된 중대형 아파트 용지의 용적률을 높여 지어지게 된다. 또한 판교 신도시에 지어지는 모든 아파트에는 원가연동제가 적용된다.

정부가 매년 고시하는 표준건축비에 택지비를 합쳐 분양가를 책정하는 방식이다. 이렇게 되면 주택 업체들이 분양가를 함부로 올리지 못하게 된다. 또한 공영개발 방식이 적용돼 주택공사가 전용면적 25.7평 초과 주택용지를 공급 받아 분양하게 되며, 민간 건설업체는 시공만 맡게 된다.

전매제한 기간 연장으로 판교 신도시 아파트를 분양 받으면 오는 2016년 이후에나 집을 팔 수 있게 된다. 전용면적 25.7평을 초과하는 아파트에 적용되는 채권입찰제 역시 투기과열을 막는데 일조할 것으로 보인다. 서울과 신도시 등에서 이 제도가 시행됐던 1983~1999년 당시 채권상한액은 시세차익의 70% 수준이었다.

시세차익이 1억원이라면 분양가에 최대 7,000만원을 더 얹어 청약하는 방식인데, 이번에는 채권상한액 비율이 최대 100%까지 높아질 수도 있다. 원가연동제 확대 적용, 분양권 전매제한 강화, 채권입찰제 부활 적용 등은 관련법의 국회 통과가 전제돼야 하기 때문에 판교 신도시 분양은 당초 올 11월에서 내년 상반기, 또는 하반기로 연기될 가능성이 있다.

한편 당정은 임대주택 활성화를 위해 연기금과 보험사 등 재무적 투자자로 구성된 민간투자펀드의 참여를 유도키로 하고, 이를 위해 해당지역에 적용되는 용적률을 20%포인트 높이는 등 인센티브를 준다는 방침이다.

또한 일정한 수익률을 보장해주기 위해 임대주택 건설사업을 위한 토지 보유시 취득세, 등록세를 면제해 주는 한편 배당소득에 대해서도 소득공제 및 감세 등의 혜택을 준다는 방침이다.


정구영 서울경제신문 부동산부 차장


입력시간 : 2005-08-18 14:56


정구영 서울경제신문 부동산부 차장 gychung@sed.co.kr