9월 4일 25.7평 초과 중대형 분양, 계약금 등 고려한 현금조달 능력이 관건
최근 판교 44평대 분양가가 주변 분당 아파트의 90%인 8억 1,000만원 선에 달할 것이란 전망이 나온 데다 주택담보대출 강화와 총부채상환비율(DTI)까지 적용돼 목돈 마련 능력이 부족한 서민 가구로서는 사실상 ‘그림의 떡’이 될 공산이 커졌다는 비난이 일고 있다. 그러나 이번 판교 중대형 분양은 3월 판교 중소형에 이어 부동산 시장의 최대 관심사인 것만큼은 분명해보인다.
건설업계에 따르면 8월 판교 공급에서는 6개 민간 건설회사 컨소시엄과 대한주택공사가 20개 블록에서 모두 7,164가구가 선보인다. 평형별로는 대한주택공사가 분양하는 전용면적 25.7평 이하의 공공분양 물량이 1,774가구며 25.7평 초과 민간 일반분양이 4,993가구, 민간 중형임대 397가구 등이다. 최종 공급물량은 분양승인 과정에서 30~50가구 정도 줄어들 가능성이 있다.
이번 분양은 청약예금 가입자를 대상으로 하는 중대형 아파트가 중심이지만 주공이 분양하는 중소형 공공아파트도 있어 청약저축 가입자들이 관심을 가져볼 만하다.
판교 2차 분양은 8월 24일 입주자 모집공고가 나면 25.7평 이하 중소형은 30일부터, 25.7평 초과주택은 9월4일부터 각각 7~10일 동안 청약 접수가 진행될 예정이다.
1~6공구 4,500여 가구 공급
1공구에서는 금호건설 컨소시엄(금호건설 삼환기업 명지건설)이 38~69평형 850가구를 공급한다. 38, 45평형은 입주자 기호에 따라 방과 주방 등으로 활용이 가능하도록 설계됐다. 69평형 최상층은 복층형으로 꾸밀 예정이다.
대림산업ㆍ우림건설 컨소시엄은 2공구에서 38~69평형짜리 단독주택형 아파트 688가구를 내놓는다. 지하 주차장은 채광을 고려해 유리로 덮인 온실형로 꾸며진다. 58평형은 복층형으로 꾸며 각 층을 부부공간과 자녀공간으로 이원화했다.
3공구는 현대건설ㆍ한신공영ㆍ반도건설 컨소시엄이 시공한다. 연못, 생태수로 등 수변공간을 만들고 녹지율을 40% 이상으로 높인다는 계획이다. 39~69평형 아파트 1,033가구와 4층짜리 49~57평형 연립주택 248가구 등 모두 1,281가구로 이뤄진다. 금토산과 인접해 있어 쾌적하고, 단지내 연못과 테마 숲길 등이 조성된다.
대우건설ㆍ계룡건설 컨소시엄은 4공구에서 판교 최고층인 35층 아파트를 건립한다. 계룡건설이 컨소시엄에 참여하며 총 1,348가구를 짓는다. 남서울골프장을 내려다 볼 수 있다.
5공구를 시공하는 태영ㆍ우미건설 컨소시엄은 온실 및 정원을 구성해 친환경적인 내부 공간을 마련한다. 34~69평형으로 짓는다.
경남기업ㆍ서희건설 컨소시엄은 6공구에서 39~70평형 492가구를 선보인다. 단지내 생태마을 홍보관, 관찰학습, 체험놀이공간, 조각공원 등을 설치한다. 단지 옆에 양재-영덕 고속화도로가 지난다.
청약대금 액수에 따라 자격 달라
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8월 중대형 분양에서는 서울 600만원(인천 400만원, 경기 300만원) 이상 청약예금 가입자들은 중대형 4,963가구와 중형 임대 397가구에 청약이 가능하다.
600만원짜리 청약예금 가입자는 3월에 이어 8월 판교에 재도전할 수 있지만, 전용 30.8평 이하만 청약할 수 있다. 1,000만~1,500만원 짜리 청약예금을 갖고 있다면 40평형 이상 대형 아파트에 신청할 수 있다.
전체 물량의 30%는 성남시 거주자에게 우선 공급되지만 판교 중소형 분양 때처럼 무주택자 우선공급제는 적용되지 않는다. 이번에 공급되는 중대형 평형은 계약 후 5년간 전매를 할 수 없다. 42평형 중형임대는 10년 뒤 분양 전환되는 조건으로 공급된다.
청약저축 가입자는 3월에 이어 주공이 짓고 분양하는 전용 25.7평 이하 중소형 1,774가구에 재도전할 수 있다. 중소형은 분양가상한제가 적용되며 분양가는 3월(평당 946만~1,133만원)과 비슷하게 책정될 전망이다. 계약 후 10년간 전매가 불가능하다.
중도금 대출도 연소득 8,000만원 넘어야 가능
그러나 수억원 대의 목돈이 없거나 고소득 가구가 아닌 일반 서민 가구들에게 판교 중대형 아파트는 그야말로 ‘그림의 떡’이 될 전망이다.
목돈이 부족해 대출한도까지 중도금 대출을 받으려면 최소한 연소득이 8,000만원은 넘어야 할 것으로 보이기 때문이다.
금융권과 건설교통부에 따르면 채권입찰제가 적용되는 판교 중대형 아파트 당첨자는 분양가와 예상 손실액을 합한 실질분양가의 40%까지 중도금 대출이 가능하다. 하지만 이곳이 투기지역이어서 총부채상환비율(DTI)의 적용을 받게 돼 소득수준에 따라 대출 한도가 달라진다.
DTI란 총소득에서 연간 대출 원리금 상환액과 기타 부채의 이자상환액을 합한 금액의 비율로, 월 부채상환액이 소득액의 40% 이내의 범위에서 대출이 가능하다.
이를 소득수준별로 보면 만기 15년, 고정금리 5.58%, 원리금 균등분할 상환방식의 대출로 채무자가 부채가 없는 상태서 8억원이 넘는 주택을 구입할 경우 가능한 대출 비중은 ▦연소득 3,000만원은 15.2% ▦5,000만원은 25.4% ▦7,000만원은 35.5%이다. 구입비용의 40%를 받으려면 연소득이 8,000만원은 돼야 가능하다.
판교 44평아파트의 실질 예상분양가가 8억원이라고 가정하고 채권액을 상한선까지 신청한다면 ▦연 3,000만원 소득자의 대출한도액은 1억2,312만원 ▦5,000만원은 2억574만원 ▦7,000만원은 2억8,755만원 ▦8,000만원 소득자는 3억2,400만원이 된다는 얘기다.
그러나 기존 대출이 있는 경우라면 이미 받은 대출액만큼 대출 한도도 줄어든다.
한 시중은행 관계자는 “판교 실분양가가 8억1,000만원이라고 가정할 경우 연 8,000만원 소득자라도 채권분할매입을 조건으로 계약 때 필요한 2억5,600만원(계약금 20% 포함)을 포함해 입주 때까지 5억원 상당의 현찰이 필요한 셈”이라고 설명했다.
이는 입주 때까지 현금 5억원을 조달할 수 있거나 5억원 이상의 주택을 보유한 사람만이 현실적으로 판교 중대형 청약이 가능하다는 얘기다.
스피드뱅크 박원갑 부동산연구소장은 “판교 중대형은 채권액을 상한선까지 써낼 경우 실질 분양가가 평당 1,800만원이 넘어설 것”이라며 “초기 자금부담이 큰 데다 5년간 전매가 금지되는 만큼 입주 때까지 자금계획을 차질 없이 세운 뒤 청약에 나서야 한다”고 말했다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr