리모델링 가능한 주택을 찾아라DTI 규제 적은 3억원 이하에 교통·교육·환경 고려… 1차 신도시가 최적지
1·11 부동산대책의 주요 골자는 ▲민간 아파트 분양원가 공개 ▲무주택자 청약가점제 시행 ▲투기지역 내 담보대출 1인 1건 제한 ▲국민임대주택 100만 호 건설 등이다.
사실 자고나면 뛰는 부동산 가격을 잡기 위해서 정부가 쓸 것으로 예견된 정책들을 모두 내놓았다고 해도 과언이 아니다.
일단 정부의 의도는 분명한 듯하다. 단기간에 급등하는 부동산 가격을 잡고, 시장을 연착륙시키자는 것. 과연 정부 의도대로 성공할 수 있을까. 그렇다면 내집 마련 전략은 어떻게 짜야 할까.
우선 부동산 정책의 구체적인 내용을 살펴보자.
첫째, 민간 아파트 분양원가 공개는 논란이 분분하지만 고강도 처방이다. 지금까지 아파트 가격 상승 이유 중 하나가 건설사들이 현재 시세를 기준으로 분양가를 올리고, 높아진 분양가가 기준이 되어 주변의 다른 아파트 가격이 동반 상승하는 패턴이었다. 지난해 특히 분양가격이 가파르게 상승했다.
따라서 분양원가 공개는 아파트 가격 상승의 핵심고리 중 하나를 적절히 통제하는 수단이다. 하지만 정책의 완성도가 낮은 것이 흠이다.
건설사들이 거세게 반발해, 자칫 앞으로 공급 부족을 낳으면 장기적으로는 집값 불안의 부메랑이 될 수 있다. 여야 간 타협으로 국회 건설교통위원회 법안심사소위에서 ‘분양 원가 공개’란 용어 대신에 ‘분양가 거래 내역 공시’를 사용하기로 했고 대상 지역도 수도권 및 투기과열지구에서 사실상 수도권 지역으로 축소돼 통과되었다.
둘째, 무주택자 청약가점제 시행이다. 올해 9월부터 도입될 예정이다. 실수요자에게 분양아파트를 우선 공급하겠다는 취지이다. 그렇지만 청약경쟁률이 여전히 높을 것이므로 실수요자라도 수년 내 내집 마련의 꿈을 이루기가 쉽지 않다. 또한 3월 2일부터 시중은행들이 수도권과 투기과열지구 내 거의 모든 아파트의 담보대출에 총부채상환비율(DTI) 30~60%를 적용함에 따라 당첨이 되어도 입주하기가 만만치 않다.
결국 자금력이 있는 사람에게 불법 전매될 가능성이 높다. 다행히 분양 아파트 중도금 대출에 대한 DTI 적용은 전면 유보되었다.
셋째, 국민임대주택 공급이다. 이는 과거 정책의 연장선이다. 이미 수년 전부터 150만 호의 임대주택 공급을 진행해 왔고 그 일환으로 올해 11만호가 공급될 예정이다.
넷째, 투기지역 내 주택담보대출을 1인 1건으로 제한한다. 지금까지는 그래도 6억원 이하의 아파트의 경우 주택담보대출비율(LTV)이 60% 적용되고, DTI 적용은 배제되어 실수요자건 투자자건 선택의 폭이 넓었다. 그러나 3월부터는 DTI 규제가 강화되고, 그것도 1인 1건으로 제한됐다. 정부의 의도는 1가구 다주택 보유자들에게 1주택을 제외하고는 모두 팔라는 것이다. 또한 집을 구입하더라도 자기자금의 범위 내에서 사라는 것이다.
대출받아 집사기는 점점 더 어려워져
네 가지 중 투기수요 억제 수단으로 가장 강력한 것은 주택담보대출 규제이다. 물론 더 강한 정책이 남아있기는 하다. 바로 대출총량제이다. 그러나 과거 일본이 이 제도 시행 후 부동산 가격이 폭락하였고, 10년 동안 불황의 늪에 허덕인 전례로 보건대 우리 정부가 초고강도 정책을 도입할 가능성은 희박하다.
이미 기존 정책만으로 효과가 나타나고 있기 때문이다. 지난 1월의 부동산 거래 건수가 지난해 같은 달보다 10분의 1로 격감했다. 다만 풍선효과로 외국계금융기관의 담보대출이 늘어났기에 실질적 효과 판단은 좀더 지켜봐야 할 것 같다. 그럼에도 부동산 시장을 안정시키는 심리적인 효과는 일단 큰 것으로 보인다.
그러나 보완할 점도 있다. 유동성을 옥죄다보니 실수요자들도 함께 고통을 받고 있는 것이다. 규제가 강화되면 될수록 유탄을 맞는 것은 실수요자 서민들일 수 있다. 실탄이 넉넉한 부자들에게는 이러한 상황은 오히려 안전하게 포트폴리오를 재편할 수 있는 기회이다. 하지만 서민들은 안 그래도 집값이 올라 내집 마련이 힘든데 가진 돈이 적고 소득마저 변변치 않기 때문에 대출받아 집을 사기가 더욱 어려워졌다.
현재 2기 신도시 내에 30평형대 가격은 5억~6억원선. 이것은 1년에 5,000만원씩 저축을 한다고 해도 꼬박 10여 년이 지나야 겨우 마련할 수 있는 자금이다. 샐러리맨들은 1년에 1,000만원 저축도 벅차기 때문에 50년 이상 걸릴 수 있다. 결국 대부분의 서민들에게 신도시 분양아파트는 ‘그림의 떡’인 셈이다. 당연히 거래가 위축될 수밖에 없다. 그래서 요즘은 주택 구입을 아예 포기한 사람들도 많다고 한다.
그렇다면 서민들은 영원히 내집 마련의 꿈을 포기해야 할까. 길이 없는 것은 아니다. 3억원 이하의 주택에 대하여는 DTI제한이 없다. 또한 지은 지 15년이 경과된 주택에 대하여는 리모델링이 허용된다.
교통, 교육, 환경이 향후 좋아질 만한 지역을 선별적으로 선택하여 3억원 이하의 리모델링이 가능한 주택을 구입하면 내집 마련이 의외로 용이할 수 있다는 것을 의미한다. 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 산본, 평촌)를 중심으로 찾아보면 물량이 있을 듯싶다.
마지막으로, 내집 마련 전략을 짤 때 유념할 것이 있다.
첫째, 부동산 세금과 준조세는 지속적으로 상승할 수밖에 없다. 복지정책 등 앞으로 정부가 예산을 지출할 곳은 갈수록 많아진다. 정권이 바뀌면 종부세 등 부동산 관련 세금이 줄어들 것이라고 기대하는 사람들이 있는데 꿈을 깨는 것이 좋다. 부동산 가격 하락에 한계가 있다는 것을 뜻한다. 실수요자들이 주택 구입을 마냥 미룰 수 없는 이유다.
둘째, 정책과 싸우지 말아야 한다. 물론 정책에는 시한이 있다. 정책이 바뀌면 시장은 원위치로 돌아가려는 본능을 갖고 있다. 그렇더라도 지금 부동산 시장은 단기간 상승 폭이 너무 컸고, 싸이클상으로도 쉬어갈 때가 되었다. 정책 강도도 그 어느 때보다도 높은 수준이라 집값 하락 추세가 당분간 유지될 가능성이 높다.
셋째, 유동성의 확대가 미치는 영향이다. 참여정부 초기 240조원의 유동성이 지금은 520조원으로 크게 확대되었다. 자본은 자기재생산 속성을 지니고 있기 때문에 계속 그 몸집을 불릴 것이 자명하다. 수익이 있는 곳에 즉시 재투자된다는 것이다. 이러한 현상들은 실물경제에 미치는 영향을 분석한 후 투자하려고 하면 이미 늦을 뿐만 아니라 효과를 보기도 어렵다는 것을 시사한다.
유망한 지역 선택·타이밍이 중요
부동산 가격은 장기적으로 보면 오르게 되어 있다. 매년 물가상승률 3.5%를 가정할 때 20년 정도 지나면 현재 5억원의 아파트는 10억원이 된다. 그러므로 20년간 5억원을 모아도 지금의 5억원짜리 아파트를 살 수 없다는 얘기다. 그러므로 자신이 감내할 수 있는 범위 내에서 적절히 대출을 활용해야 한다.
이처럼 내집 마련에는 타이밍이 중요하다.
그 다음 문제는 어떤 집을 고르느냐이다. 같은 값이면 장래 수익성을 최우선으로 고려해야 한다. 이를 위해서는 실수요자 측면에서 바라보는 것이 필요하다. 발품을 팔아 유망지역을 찾아내 점찍어 두고 청약을 하라는 것이다. 당연히 경쟁률이 높겠지만 의도적으로 당분간 무주택자로 유지하는 것도 투자 방법이다. 지금은 차선책이지만 나중엔 최선책으로 판명날 지 누가 알겠는가.
앞으로 부동산 시장을 전망할 때 분명한 점이 있다. 지난해와 같은 부동산 가격 폭등은 힘들며, 지역별로 아파트 가격의 양극화는 더 심화되리라는 것이다.
결국 내집 마련의 포인트는 적절한 시기에 가장 유망한 지역을 선택할 수 있는 통찰력이다. 그러기 위해선 지금부터라도 부동산 시장의 동향에 대해서 많이 공부해야 할 것이다.
- 단국대 졸
- 기업은행 부동산 경매담당 근무
- 케이리치㈜ 자산운용연구소 책임연구원 (부동산 담당)
최주열 케이리치 책임연구원 cjy1101@krich.co.kr