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[생활법률 Q&A] 월세 안내고 버티는데…어떻게?
'임대차 계약 해지' 내용·배달증명→점우이전금지 가처분→명도 청구

[ 질문 ] 임차인(건물 입주자)이 2기에 걸친 월세를 지급하지도 않으면서 계속 임차 건물을 차지(점유)하고 있습니다. 이럴 경우 월세를 확보하거나 건물을 타용도로 활용하기 위한 조치방법은 무엇인가요?



[ 답변 ] 요즘 불경기로 인하여 건물 임차인들이 월세를 지급하지 못하는 사태가 빈번하여 임대인(건물주)의 입장에서 월세의 회수나 건물의 ‘명도(明渡)’문제가 많이 발생하고 있습니다.

이러한 문제는 당사자 간에 합의가 성립되지 않을 경우 결국 소송으로 해결할 수밖에 없습니다. 이해를 돕기 위해 먼저 명도의 개념을 설명하면, 명도란 ‘부동산에서 취식용구(살림), 사무용품, 영업용 물품 등을 비치하고 거주, 영업 등을 하면서 그 부동산을 점유하고 있는 경우에 그 부동산 내에 있는 점유자의 물품을 부동산 밖으로 배출한 후 점유를 이전하는 것’을 의미하고, 건물 임대차 관계에서는 이러한 의미의 건물 명도 소송을 하게 됩니다.

비슷한 개념으로 ‘인도’란 현상 그대로의 점유 이전을 의미하고, ‘퇴거’란 건물 점유자의 점유를 풀어 그 건물로부터 점유자를 ?아내고 아울러 그 건물 내에 있는 점유자의 살림 등 물품을 반출하는 것을 의미합니다.

임차인이 2기에 걸친 월세를 지급하지 않을 경우 임대인이 임차인에 대하여 건물 명도를 청구하기 위해서는 사전에 임대차 계약을 해약한다는 것(해지)을 내용증명 및 배달증명으로 통지해 알려야 합니다. 물론 소송을 제기하면서 소장의 내용으로 임대차 계약 해지의 의사를 표시하는 것도 가능합니다.

그리고 임차인의 점유관계가 변경이 되지 않도록 ‘점유 이전 금지 가처분’의 보전처분(권리를 보전하기 위하여, 판결의 확정 또는 강제집행까지의 사이에 법원이 명하는 잠정적 처분)을 사전에 제기하여 차후에 명도 소송의 집행이 가능하도록 하는 것이 필요합니다. 이 보전처분을 사전에 하지 않고 소송을 제기하였다가는 차후에 승소 판결을 받더라도 집행 당사자가 달라져서 명도 집행을 할 수 없는 곤란한 사태가 발생할 수도 있기 때문입니다.

위에서 연체 월세가 2기의 월세액에 달한 때라 함은 연속해서 2기의 월세를 연체한 때는 물론이고, 연속해서 연체하지는 않더라도 연체 월세가 2기분에 달하는 때에도 해당됩니다.

한편, 임대인이 임차인으로부터 받았던 보증금은 밀린 월세 및 손해를 공제한 나머지 잔액이 있을 경우 이를 임차인에게 돌려주면 되는데, 위 명도 소송을 하게 되면 이러한 보증금의 반환과 동시에 건물을 명도 받으라는 판결을 받게 되는 것입니다.

그리고 임대차 계약의 해지로 종료되었음에도 임차인이 목적물을 계속 점유하고 있는 부분에 대하여는 임차인의 점유로 인한 부당이득 반환 청구가 가능하고, 이는 통상 월세 상당액을 기준으로 계산하면 됩니다. 물론 실제 월세가 상당히 올랐다면 그 오른 정도의 금액으로 청구할 수도 있으나 이를 위해서는 법원에 차임감정 등의 일정한 절차를 거쳐야 합니다.

위에서 명도 소송을 위한 기본적인 절차를 소개하였습니다만 짧은 지면을 통하여 복잡다양한 명도 소송의 유형 및 내용을 모두 설명할 수는 없는 것이므로, 이와 같은 문제에 접한 임대인들은 법률 전문가의 조언이나 도움을 받아 소송에 임하는 것이 손해를 줄이는 방법임을 명심하시기 바랍니다. (02)592-5580

입력시간 : 2004-09-01 15:12

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