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허준영 구속으로 본 용산개발사업 무산 내막

30조 넘는 ‘단군 이래 최대 개발사업’ 1ㆍ2대 주주 간 다툼으로 ‘삐걱’

사건 해결해야 할 정부ㆍ서울시 소극적 대처… 코레일-민간사 정상화 놓고 대립

‘용산국제업무지구개발사업’이라는 이름으로 추진된 용산개발사업은 2006년 8월 확정 이후 사업시작 6년만인 2013년 4월 결국 무산됐다.

용산국제업무지구개발사업은 서울 용산역 근처 철도정비창 용지와 서부이촌동 일대 총 51만8692㎡를 관광ㆍITㆍ문화ㆍ금융 비즈니스 허브로 개발하는 프로젝트다. 2007년부터 코레일 주도로 추진됐고, 30조원 넘는 사업계획이 발표돼 ‘단군 이래 최대 개발사업’으로 기대를 모았다. 하지만 사업계획이 잇따라 변경되는 등 난항을 겪다 2013년 3월 백지화됐다. 그동안 사업자 변경 등을 놓고 정치권 연루설 등이 제기되는 등 숱한 의혹과 잡음이 끊이질 않았다.

사업규모는 땅값만 8조원, 총 사업비가 30조3000억원에 달한다. 제2롯데월드(555m)보다 65m 높은 620m 높이 랜드마크빌딩 등을 건설해 세계적 관광명소를 만든다는 청사진을 제시한 바 있다.

이 사업 실패는 1ㆍ2대 주주 간 다툼이 가장 큰 원인이다. 부동산 경기침체로 사업이 난항에 빠지면서 서로 책임전가하기 바빴고 이를 정부와 서울시의 소극적인 태도로 일관해 백지화되기에 이르렀다. 이 사업의 무산은 건설업계와 지역 사회에 큰 후폭풍을 불러왔다. 토지주이자 최대 주주인 코레일은 이 해 4월 8일 서울 중구 코레일 서울사옥에서 이사회를 열어 이사 13명의 전원 찬성으로 이 사업의 토지매매계약과 사업협약 해제를 결의했다고 밝혔다. 코레일은 다음날인 9일 시행사인 드림허브 프로젝트금융회사(이하 드림허브)에 반납해야 할 토지반환대금 2조4000억원 중 5400억원을 곧바로 반납하기로 했다. 이 돈의 반환으로 드림허브는 사업 시행사 자격을 잃게 돼 사업 청산 절차를 밟아야 했다. 앞서 드림허브는 같은 해 3월 12일 자산담보부기업어음(ABCP)의 이자 52억원을 내지 못해 채무불이행(디폴트) 상태에 빠진 이후 코레일에서 제안한 정상화 방안을 둘러싼 이견을 좁히지 못했고 이것이 최악의 사태를 부른 것이다. 코레일 관계자는 “당시 디폴트 이후 사회ㆍ경제적 피해를 최소화하기 위해 정상화 방안을 제안했지만 롯데관광개발, 삼성물산 등 민간 출자사와 SH공사의 반대로 결국 무산됐다”며 “협약이행보증금 청구를 위한 해제 절차를 이때 4월 말까지 진행할 수 밖에 없었던 상황”이라고 설명했다. 이어 최근에는 코레일이 용산 역세권(용산국제업무지구) 개발 사업의 2조원대 사업 부지를 시행사로부터 돌려받게 됐다. 하지만 시행사는 이번 판결에 불복, 항소를 추진하고 있다.

서울중앙지법 민사합의18부(부장판사 정은영)는 지난해 11월 24일 코레일이 드림허브를 상대로 낸 소유권말소등기 소송에서 원고 승소 판결했다. 판결이 확정되면 코레일은 드림허브가 소유하고 있는 용산 역세권 부지 61%를 돌려받게 된다.

코레일은 “드림허브PFV를 상대로 한 코레일의 사업 계약 해제가 적법하다는 것”이라며 “드림허브가 돌려받을 채권은 없으므로 소유권을 말소하고 코레일에 토지를 즉시 반환하라는 취지”라고 말했다.

드림허브는 2007년 12월18일 출범했다. 코레일ㆍSH공사ㆍ국민연금 등 공공지분 46.3%, 삼성물산ㆍGS건설ㆍ포스코건설ㆍ현대산업개발ㆍ롯데건설ㆍSK건설ㆍ두산건설 등 18개 건설업체와 롯데관광개발, 푸르덴셜부동산펀드 등 민간지분 53.7%를 출자했다.

그러나 지난 2008년 글로벌 금융위기 여파로 자금 조달에 차질을 빚었다. 서울시가 2011년 10월 드림허브를 용산개발사업 사업시행자로 지정하는 등 사업이 궤도에 오르는 듯했지만 코레일의 새 경영진이 사업 정상화에 반대 입장을 냈다. 이에 드럼허브는 2013년 대출이자 52억원을 지급하지 못해 결국 부도를 맞아 공중분해 되다시피 했다.

코레일은 같은 해 4월 드림허브PFV에 사업협약과 랜드마크빌딩 매매계약을 해제한다고 통보하면서 토지매매대금으로 받은 2조4167억원 전액을 반환했다. 하지만 드림허브는 소유권 이전을 거부하면서 토지 일부를 돌려주지 않았다. 이에 코레일은 지난해 1월 해당 토지에 대한 드림허브PFV의 소유권을 말소해달라며 소송을 냈다.

드림허브는 이 소송 결과에 대해 이해할 수 없다는 입장이다. 드림허브 측은 “최근 한류우드나 청라국제업무타운 등 다른 공모형 PF사업과 관련한 판결에서 통상적으로 70% 이상의 대폭의 위약금 감액을 적용했던 사례와 비교해 볼 때 어떠한 위약금 감액도 적용하지 않은 부분은 균형을 잃은 것”이라고 주장했다.



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