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[생활법률 Q&A] 전세 보증금 못 돌려받은 경우


[질문] 저는 현재 서울 시내에서 보증금 2억원 짜리 전세 아파트에 살고 있습니다. 얼마 전에 전세기간이 만료되면서 집을 사 집주인에게 보증금을 돌려달라고 요청했는데, 아직도 받지 못해 새 집으로 이사를 못하고 있습니다. 어떻게 하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?
★ 독자의 이해를 돕기 위해 전문 용어를 생활 용어로 바꾸었음을 알려드립니다.




[답변] 요즘 미분양아파트가 늘어나면서 새로 아파트를 구입한 사람 중에 전세 보증금을 돌려받지 못해 입주를 하지 못하는 사례가 많습니다. 당연히 분쟁이 일어나겠지요. 이럴 경우 전세 보증금을 돌려받는 방법은 소송을 제기하거나, 부동산 경매시 배당을 신청하는 방법이 있고, 이사를 신속히 하기 위해서는 임대차등기명령제도를 이용할 수도 있습니다.이를 구체적으로 알아보면


1. 소송을 제기하는 경우

주택임대차보호법(제3조의 21항)에는 전세인(법률용어 임차인)이 전세 주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정 판결이나 이와 동일한 효력이 있는 권원(權原)에 따라 경매를 신청하면 민사집행법(제41조)의 규정에도 불구하고 반대의무의 이행 없이 보증금을 돌려받을 수 있다고 규정돼 있습니다.

따라서 전세인이 소송을 제기할 경우, 우선 집주인을 상대로 전세 주택에 대한 보증금반환청구소송을 내 전세주택의 반환과 동시에 보증금을 지급하라는 확정 판결을 받거나, 이와 동일한 효력이 있는 화해조서, 조정조서, 확정된 조정을 대체하는 결정, 집행증서, 확정된 지급명령 등의 서류를 확보한 다음, 전세주택을 강제로 경매해 보증금(전체 혹은 일부)을 받을 수 있습니다.


2. 우선변제권(우선하여 보증금을 변제를 받을 수 있는 권리)의 행사

전세주택이 타인의 경매나 공매에 의하여 팔리는 경우에는 배당 요구 신청을 내거나 우선권 행사 신고를 통해 돌려받을 수 있습니다. 물론 이 때는 법에 규정된 순서에 따라 돈을 받게 됩니다. 그러다 보니 보증금을 전액 돌려받지 못할 수도 있는데, 전세인은 전세 보증금 중 돌려받지 못한 돈을 전액 반환받을 때까지 그 부분에 관해 전세 관계가 계속 유지되는 것을 주장할 수 있으므로 권리 보호에는 큰 어려움이 없습니다.


3. 임차권등기명령제도

이 제도는 전세 관계가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 전세인이 전세권(법률용어 임차권)등기 명령을 신청할 수 있는 것인데, 그 절차와 효력은 다음과 같습니다.

먼저 전세 주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군법원이 임차권 등기명령 신청서에 사건의 표시, 전세인과 집주인의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지, 전세인의 주민등록번호, 전세 목적인 주택의 표시, 돌려받지 못한 전세 보증금 액수, 신청 취지와 이유, 첨부서류의 표시, 연월일, 법원을 표시하고 전세인이 이를 확인(도장을 찍는다)해야 합니다. 이렇게 신청을 내면 특별한 사정이 없는 한 서면심리방식을 통해 결정이 내려집니다.

전세권 등기명령은 판결에 의한 경우에는 선고를 한 때, 결정에 의한 경우에는 상당한 방법으로 집주인에게 알린 때에 그 효력이 발생합니다. 전세권 등기명령의 효력이 발생하면 전세권 등기를 해 제3자에게 전세 관계 내용을 주장할 수 있고, 우선적으로 보증금을 돌려받을 권리를 얻게 됩니다. 이러한 효과는 전세 등기를 마친 뒤 발생하므로 전세인은 전세 등기를 한 후에 이사를 가거나 주민등록을 이전해야 법의 부호를 받을 수 있습니다.

남기송 변호사[부동산(재건축ㆍ재개발관련)소송 전문]

입력시간 : 2004-06-30 13:30

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