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[생활법률 Q&A] 새 건물주가 임대 재계약 안 해주면 시설비·권리금 받을 수 있나요




▲ 고창일 변호사

Q: 2004년 10월1일부터 경기도 일산에서 식당을 운영하고 있는데 지난해 12월 건물주가 바뀌었습니다.

전 건물주와는 2년 계약을 하였지만 새 건물주가 계약을 다시 하자며 잔여 계약기간(2006년 9월 30일)만 인정하는 계약서를 만들어 와서 재계약을 하였습니다. 그리고 제가 식당을 팔려고 해도 내놓지 말라고 합니다.

계약이 만료 되었을 때 새 건물주가 재계약을 하지 않고 식당을 직접 운영할 것 같은데 이 경우 제가 받을 수 있는 돈은 얼마인지요. 체인점인 식당을 개점하는데 공사비와 가맹비를 합쳐 1억1,000만원 정도 들었고 보증금은 3,000만원, 월세는 60만원입니다. 전 세입자에게 권리금을 2,850만원 주었습니다.

건물주가 재계약을 거부할 경우 제가 보상 받을 수 있는 범위는 어디까지이며 월세나 보증금을 올릴 경우 얼마까지 가능한지 궁금합니다. 또 건물주가 원상태로 복구시키라고 할 수도 있나요? 그 경우 시설비나 권리금은 받을 수 있나요.

A: 임대차 계약을 해지할 경우 질문자의 입장에서는 건물주에게 '유익비 상환청구권'을 주장할 수 있을지 여부를 검토해 보아야 합니다.

유익비란 물건의 보존상 필수 불가결하게 지출이 요구되는 비용은 아니더라도, 물건의 개량을 위하여 당해 물건에 관하여 지출된 비용으로서 그 물건의 객관적인 가치를 증가시키는 데 사용한 비용을 말합니다.

민법상 임차인이 지출한 유익비는 임대인이 상환할 의무가 있는데(민법 제626조 제2항), 점유자의 필요비 또는 유익비상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구 받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 회복자에 대하여 행사할 수 있습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4592 판결).

그런데 지출한 비용이 유익비인가의 여부는 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단하게 됩니다. 대체로 방이나 부엌을 증축할 때 지출한 비용과 화장실, 오물 처리장, 담장 등을 축조한 비용 등이 유익비로 인정되고 있습니다.

건물 입구의 진입로나 건물 내 바닥을 콘크리트 등으로 포장한 경우에 있어서도 유익비로 인정될 가능성이 있으나, 이러한 시설들이라도 오직 임차인이 자기의 영업에 필요해 지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정되지 않습니다.

월세나 보증금의 인상 폭에 대해서는 상가건물임대차보호법에 ‘차임(월세) 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다’라고 규정돼 있습니다. 또한 동법에 의하면 월세를 연체한 사실이 있는 등의 특별한 이유가 없는 한 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임차인의 계약갱신요구권이 인정됩니다.

따라서 질문자는 새 건물주에서 특별한 사정이 없는 한 2009년까지 5년간 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

이때 건물주 입장에서는 보증금은 360만원, 월세는 7만2,000원 한도 내에서 인상할 수 있습니다. 그리고 당사자 간의 합의에 의하여 재계약을 하지 않는 경우에는 원칙적으로 임차인은 시설을 원상회복해야 하며 유익비 등으로 인정받기는 어려울 것으로 보입니다.

다만 건물주가 같은 업종으로 직접 운영하기 위해 시설을 인수하겠다고 하면 당사자 간 합의에 의하여 시설비 일부를 회수할 수는 있을 것입니다.

자료제공: 로마켓(www.lawmarket.co.kr)/ 법률세무상담은 한국인터넷변호사협의회 060-800-1945(유료)



입력시간 : 2006/05/09 11:06




고창일 변호사

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