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[생활법률 Q&A] 다가구주택 임대차 할 때 중개업자 확인설명 의무 어디까지?




Q: 서울 마포구에서 부동산중개업을 하고 있습니다.

2년 전에 3층 다가구주택의 1층을 임대차하는 계약을 중개했는데, 최근 그 건물이 경매에 들어가자 임차인이 찾아와 “임대차계약 때 2,3층 세입자 보증금 액수를 알려주지 않았으니 책임지라”고 항의하고 있습니다.

나는 단지 1층만을 임대차하는 중개를 한 것뿐인데 2,3층 세입자 보증금 액수까지 그 사람에게 알려줘야 할 책임을 져야 하나요?

A: 결론적으로 말하면 질문자에게 책임 소지가 있을 수 있습니다.

중개업자의 확인설명 의무는 중개의뢰인으로부터 한정된 보수를 받고, 타인의 업무를 대신하는 직업 상의 한계 때문에 중개와 관련된‘모든’범위에 해당되지는 않지만 해당 중개업무와 관련된 중요한 사항에 대해서는 반드시 지켜져야 합니다.

이를 바탕으로 다가구주택의 임대차 중개를 살펴보면, 임대차 계약을 체결함에 있어 임차인에게 가장 중요한 문제 중 하나는 계약이 종료되었을 때 해당 주택이 임대차 보증금을 제대로 반환할 수 있는 권리상태에 있느냐 하는 것입니다. 해당 주택에 선순위 저당권이 있는지 여부를 확인하는 것은 바로 그 때문입니다.

그런데 다가구주택은 다세대주택과 달리 호실별로 구분등기가 되지 않아 전체 건물을 하나의 부동산으로 봅니다. 따라서 임대인의 개인 사정으로 다가구주택이 경매될 경우 건물 전체가 넘어갈 수밖에 없습니다.

이때 경매 과정에서 건물세입자들 간의 배당순위는 전입신고와 확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 하기 때문에, 기존의 세입자보다 나중에 임대차 계약을 체결해 거주하고 있는 세입자는 보증금을 돌려받는 데 지장을 받을 수 있습니다.

결국 임대차 보증금을 돌려받는 배당 순위라는 측면에서 본다면 임대차를 고려하는 임차인에게는 기존의 다른 세입자들의 보증금이 얼마인지를 아는 것은 중요한 문제가 아닐 수 없습니다. 바로 이 때문에 다른 세입자의 보증금 내역 고지는 중개업자의 확인설명 업무 범위에 속한다고 할 수 있습니다.

현재의 중개 실무는 기존의 관행에 집착하여 이 부분에 대한 확인설명이 소홀한 실정이지만, 법원 판례는 중개업자의 책임을 일관되게 인정하고 있습니다. 다만, 질문자의 책임 범위는 임차인의 과실 즉 임차인 스스로 이러한 부분에 대해 확인해야 할 책임이 있음에도 불구하고 이를 소흘히 한 과실을 공제한 나머지 부분에만 국한될 수 있습니다.

임차인의 과실은 구체적인 사안에 따라 다를 수 있지만 대략 전체 손해액의 20-40% 정도가 될 것으로 생각됩니다.

자료제공: 로마켓(www.lawmarket.co.kr)/ 법률세무상담은 한국인터넷변호사협의회 060-800-1945(유료)



입력시간 : 2006/07/05 14:47




최광석 변호사

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