A : 먼저 아파트의 경우 주거용건물이라는 점에서 보증금이나 차임액수에 관계없이 임대차기간에 관해서는 주택임대차보호법(이하, 주임법이라고 함)의 적용을 받게 됩니다.
주임법 제 4조 제1항에는 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”라는 규정을 두고 있습니다.
따라서 1년으로 계약기간을 정하면, 임차인 입장에서는 위 규정에 따라 2년의 기간을 주장하거나 아니면 약정한 기간인 1년을 선택하여 주장할 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 반대로 임대인으로서는 기간에 관하여 불안정한 지위에 있게 될 수 있습니다.
주임법 하에서 비록 임차인이 자의적으로 1년간의 임대차에 합의하여 계약이 체결되었다고 하더라도, 향후 임차인이 당초 합의내용을 뒤집고서 2년간의 임대차기간을 주장하면 임대인은 합의 내용인 1년을 법적으로 보장받을 수도 없습니다.
따라서, 임차인이 특별히 2년 미만의 기간을 고집하지 않는다면 임대인 입장에서는 임대차 기간을 2년으로 정해두는 것이 법적으로 현명합니다.
상가점포의 경우에는 임대차보증금과 차임의 규모에 따라 적용되는 법이 달라질 수 있는데, 서울을 기준으로 해서 환산보증금이 2억4,000만원을 초과하는 임대차 계약에 대해서는 상가건물임대차보호법(이하, 상임법이라고 함) 대신 일반 민법이 적용되며, 그 이하의 환산보증금인 임대차 계약에 대해서만 상임법의 적용을 받습니다.
우선, 상임법 적용을 받는 임대차 계약의 경우에는 계약기간을 1년으로 정했다고 하더라도 임차인에게 5년의 범위 내에서 임대차기간을 갱신해 달라고 요구할 수 있는 갱신요구권이 있다는 점에서, 임차인의 선택에 따라서 1년간 내지 필요한 갱신기간만 임대차계약관계를 지속하거나 아니면 법정기간인 5년 동안 계속 임대차기간이 연장될 수 있습니다.
반면, 상임법 적용을 받지 않는 고액 임대차 계약의 경우에는 민법의 적용을 받는다는 점에서, 임차인에게 일정기간을 무조건 보장해주어야 하는 의무가 임대인에게 없습니다.
따라서, 1년간의 계약기간 약정도 당연히 유효하고, 약정한 계약기간이 종료하면 임차인에게 명도책임도 발생하게 됩니다.
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최광석 변호사