그런데, 얼마 전부터 모 건설회사가 저희 집 바로 옆에 20층 정도의 주상복합건물 신축 공사를 시작했습니다. 건물이 완공되면 제 집은 그 건물에 가려 햇빛을 못 받게 될 뿐만 아니라, 집값도 많이 떨어질 것 같습니다. 어떻게 이 문제를 해결해야 하나요?
A) 공사금지 가처분을 신청하거나, 일조권 등 침해에 따른 손해배상을 청구하면 됩니다. 근래 들어 인구 집중과 도시개발 등으로 인하여 고층건물이 우후죽순처럼 생겨나고, 이에 따라 건물 근처 주민들의 일조권, 조망권, 소음 등 생활방해가 심각합니다.
그런데, 이러한 고층건물의 건축은 대지 소유자의 정당한 재산권 행사로 볼 측면도 있을 뿐 아니라, 도시개발 과정에서 필연적으로 생겨나는 불가피한 면도 있기 때문에, 현재 법원에서는 고층건물의 건축으로 인해 주변 주민들이 사회생활상 감내할 수 없을 정도로 과도한 손해를 야기시킬 경우 그 위법성을 인정할 수 있다는 이른바, ‘수인한도론(受忍限度論)’을 기초로 하여 불법행위 여부를 판단하고 있습니다.
법원 실무상 일조권에 대한 수인한도의 기준은, 공동주택의 경우 동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3 사이에 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되거나, 오전 8시부터 오후 4시 사이에 일조시간이 4시간 이상 확보될 경우에는 수인한도 내라고 보고 있습니다. 다만 위 기준은 절대적인 것이 아니며, 일조 침해의 정도는 통상 감정에 의하여 정해집니다.
일조권 등의 침해가 수인한도 내가 아니라면, 피해자는 주택의 가치하락액 등 재산적 손해와 일조권 침해로 인한 정신적 손해에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.
또한 피해자는 민법 제214조 및 제217조에 근거하여 건물이 완공되기 전에 건물의 건축 금지 등을 구할 수도 있습니다. 이는 통상 공사금지 가처분의 형태로 이루어지는 데, 만약 가해자가 공사금지 가처분에 위반하여 공사를 진행하면 이미 건축된 부분은 철거할 수 있습니다.
실무상 공사금지가처분 상태에서 당사자 간 화해가 되는 경우가 많지만, 만약 화해가 되지 않을 경우 피해자는 본안소송으로 공사금지청구소송 또는 건물철거소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 건물 철거를 명하는 것은 가해자에게 매우 중대한 손실을 입히고 공익적 측면에서도 바람직하지 않기 때문에 법원에서도 그 인정에 보다 신중을 기하고 있습니다.
자료제공: 로마켓(www.lawmarket.co.kr)/ 법률세무상담은 한국인터넷변호사협의회 060-800-1945(유료)
신종한 변호사