필 자: 박 정 훈 변호사
그런데 박철용이 현지에 가보니 무허가 무등기 건물이 10여 채가 있는 것이 아닌가. 박철용의 아버지가 임야를 매수한 30여 년 전 사람들이 그 임야 언저리에 하나 둘씩 집을 짓기 시작하더니 그대로 눌러앉아 살게 된 것이다. 아버지는 이를 허락하였고 임대료로 가구당 매년 쌀 두 가마씩을 받아왔다고 한다. 박철용은 이 건물을 철거해야 자신의 계획을 실행에 옮길 수가 있다. 그 방법은 뭘까? 또한 건물을 짓고 사는 사람들의 방어책은 어떤 것이 있을까?
A) 박철용의 아버지와 무허가 건물주들이 체결한 계약의 종류를 밝히는 것이 첫째다. 물론 서면화된 계약서는 존재하지 않을 것이다. 그러나 계약이 항상 서면으로만 체결되어야 하는 것은 아니다. 토지의 이용 관계는 지상권(地上權, 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권), 또는 임대차로 크게 나누어 볼 수 있다..
사안에서 박철용 아버지가 임대료를 받았다고 하여 둘 간의 계약이 임대차 관계가 되는 것은 아니다. 당시 당사자의 의사, 토지의 이용관계 및 등기여부 등을 종합적으로 검토하여 지상권을 설정한 것인지, 임대차 계약을 체결한 것인지를 구별해야 한다.
사안에서 박철용의 아버지가 자신의 임야가 물권적으로 제한을 받는 지상권을 설정해 주었다고 보기는 무리다. 또한 지상권 설정 등기도 없을 것이기 때문에 일단은 임대차 관계가 성립한 것으로 정리할 수 있다.
다음으로 임대차 관계가 박철용에게도 효력을 미치는가가 문제다. 박철용은 아버지로부터 임야를 상속받은 것이고 상속은 새로운 권원(權原)이 되는 것이 아니므로 아버지의 법률관계를 승계한다고 보아야 한다. 따라서 비록 무허가 건물주들이 주택을 등기하지는 않았지만 박철용은 아버지의 임대인으로서의 지위를 승계한다.
다음으로 임대차의 기간은 언제까지인지가 문제된다. 박철용 아버지와 무허가 건물주들은 임대차 기간에 관하여 합의한 바가 없고, 양자 간에 큰 다툼없이 임대차 기간을 연장해온 것으로 보이므로 묵시의 갱신이 있었다고 보는 것이 옳다.
양자 간에는 기간의 약정없는 임대차가 성립되었다는 것이다. 임대차 기간의 약정이 없는 경우에는 양 당사자는 언제든지 계약해지를 통고할 수 있다. 다만 임대인인 박철용이 임대차 계약해지 통고를 하는 경우에는 6개월이 경과한 후에 해지의 효력이 발생한다.
박철용의 해지 통고로 이제 6개월 후에는 무허가 건물주들은 모두 임야에서 떠나야 한다.
건물주들 입장에서는 지상물매수청구권을 행사할 수 있다. 위와 같이 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간의 만료로 종료된 경우에 건물 등 지상시설이 현존하는 때에는 계약의 갱신을 청구할 수가 있고, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하면 임차인은 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다. 이를 토지임차인의 지상물매수청구권이라 말한다. 이것은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다.
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