집값 하락에 규제지역 해제 급물살...수도권 일부와 세종시 규제 풀지 관심사
[주간한국 장서윤 기자] 부동산 거래 절벽이 이어지는 가운데 정부가 이달 중 부동산 규제 지역을 추가로 해제한다. 경기와 인천, 세종 등지의 해제 가능성이 거론된다. 서울과 그 인접 수도권 지역도 포함될 지 여부가 관심사다.
국토부, 이달 중 규제지역 추가 해제
국토교통부에 따르면 이달 중 규제지역 지정과 해제를 결정하는 주거정책심의위원회(주정심)가 열린다. 원희룡 국토부장관이 사우디아라비아 출장에서 돌아온 이후인 중순쯤 될 것으로 보인다.
지난 9월 주정심에서 규제 지역을 해제한 지 한 달여만에 다시 열리는 것이다. 당시 투기과열지구 43곳 중 4곳, 조정대상지역 101곳 중 41곳이 해제됐다. 현재 투기과열지구는 서울과 경기 지역 39곳, 조정대상지역은 서울·경기·인천·세종 지역에 60곳이 있다. 투기 지역은 서울 15곳이다.
대부분 지방의 규제지역이 모두 해제돼 현재 수도권 일부와 세종시만 지정돼 있는 것이다. 여전히 규제를 받고 있는 지역에서는 해제 요청이 잇따르고 있다. 의정부시는 국토부에 공문을 보내 조정대상지역 지정 취소를 요청했고, 고양시의회는 고양시를 조정대상지역에서 해제할 것을 촉구하는 결의문을 채택했다. 이밖에 김포와 인천 검단 등에서도 규제지역 해제에서 제외된 데 대한 반발이 커지고 있다.
해제시 대출·세금 및 청약규제 완화
조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 50%, 9억원 초과 30%로 제한된다. 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용된다. 양도소득세와 종합부동산세 등 각종 세금 부담도 상대적으로 더 크다. 특히 투기과열지구에서는 LTV가 9억원 이하는 40%, 9억원 초과는 20%가 적용된다.
또 투기과열지구 내에서는 청약당첨자의 기존 주택 처분 기한(1주택자)이 6개월 이내에서 2년으로 늘어난다. 재건축 등 정비사업 규제도 더 강하다. 규제지역 해제 시 이 같은 대출 및 세금, 청약 부담이 낮아지기 때문에 해제 요구도 늘어나고 있는 것이다.
규제지역 지정·해제는 ▲직전 3개월 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배 초과 여부(조정대상지역) ▲청약경쟁률 ▲분양권 전매 거래량 등을 토대로 검토된다. 국토부는 지난달 27일 열린 제11차 비상경제민생회의에서 “실수요자 보호 및 부동산 거래 정상화를 위해 11월 중 주정심을 통해 규제지역 추가 해제를 검토하겠다”고 밝힌 바 있다.
수도권 아파트값 10년 만에 최대 하락폭
최근 수도권 집값이 뚜렷한 하락세를 보이면서 규제지역 해제 움직임에 힘을 보탠다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 9월까지 수도권 아파트값은 2.37% 하락했다. 2012년(-4.13%) 이래 10년 만에 최대 하락 폭이다.
서울은 올해 1.67% 하락했다. 지난해 연간 서울지역 구별 상승률 1위였던 노원구(11.91%)는 올해 9월까지 3.56% 떨어져 하락률 1위를 기록했다. 지난해 8.77%로 크게 올랐던 도봉구도 올해 3.31% 하락해 그 뒤를 이었다. 강북 지역의 성북구(-3.10%), 은평구(-2.94%), 서대문구(-2.89%), 종로구(-2.79%) 순으로 높은 하락률을 보여 눈에 띄었다.
경기도 아파트도 올 들어 9월까지 2.57% 떨어져 10년만에 최대 하락폭을 보였다. 지역별로는 화성(-5.93%), 시흥(-5.48%), 오산(-5.37%), 의왕(-4.89%), 광명(-4.13%), 수원(-3.96%), 광주(-3.27%), 의정부(-3.04%) 순으로 하락폭이 컸다. 지난해 아파트값이 24.51%이나 올랐던 인천도 올해 3.18% 내렸다. 경기와 인천 등 일부 분양 아파트에서는 분양권 매물이 분양가 밑으로 떨어지는 단지도 나오는 등 분양시장도 침체를 겪고 있다.
하락폭 큰 경기·인천·세종 해제 가능성
'강남 3구'와 '마용성'은 제외될 듯
전문가들은 최근 집값 하락 폭이 큰 지역을 중심으로 규제 해제가 이뤄질 것으로 전망하고 있다.
경기 지역에서는 의정부·의왕·화성·오산·광주·시흥·김포 등이 거론된다. 올해 12.61% 떨어진 세종과 인천도 규제지역에서 해제될 가능성이 있다.
그러나 전 지역이 투기과열지구·투기지역으로 지정된 서울과 투기과열지구인 과천·성남·광명·하남·고양 등 서울 인접지역의 해제는 쉽지 않아 보인다. 다수의 전문가들은 "서울과 인접지역을 당장 규제지역에서 해제하기에는 정부의 부담이 크다“며 ”특히 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등 핵심 지역은 당분간 규제지역 해제에서 제외될 것“이라고 보고 있다.
장서윤 기자 ciel@hankooki.com