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[경제교실] 주택가격, 급등은 없다

부동산가격이 빠른 속도로 회복하고 있다. 하반기 들어 6월에 보합세를 보이던 매매가격이 7월에는 0.3%가 상승하고 8월에는 0.6%가 상승했다. 전세가격은 6월 0.6%, 7월 0.8%, 8월에 1.6%가 상승해 오름폭이 점차 커지고 있다.

작년 한해동안에 전국 평균 주택가격은 12.4%, 전세가격은 18.4%가 하락했다. 올해들어 꾸준한 상승세가 이어져 8월까지 전국 평균 주택가격은 3.1%, 전세가격은 13%가 상승했다. 평균 주택가격 상승률이 이렇게 낮은 것은 지역별, 유형별로 차별적으로 가격이 상승했기 때문이다. 즉 전국 주택이 고르게 상승한 것이 아니라 서울, 수도권의 아파트를 중심으로 가격이 상승했기 때문이다.

작년에 무려 13.6%나 하락했던 아파트는 올 8월까지 하락폭의 절반이 넘는 7.5%가 상승했다. 그리고 매매가격보다는 전세가격이 더 큰 폭으로 상승했다. 특히 아파트전세의 경우 작년 한해동안 20.2%가 하락했으나 올 8월까지만 해도 21.5%가 상승해 작년의 하락수준을 크게 넘어섰다.

전세, IMF전에 비해 150%정도 상승

올해 들어와 가격상승의 추세를 지속한다고 가정하면 연간으로는 아파트는 11.25%, 아파트전세는 32.25%가 상승하는 것으로 계산할 수 있다. 비록 지방이나 단독, 연립주택의 경우에는 가격회복이 느리기는 하지만 아파트에 한정해 지금까지의 추세를 올해말까지 연장한다면 아파트 매매가는 IMF 전 수준에 비해 83% 정도, 그리고 전세의 경우에는 150% 정도에 해당하는 것으로 볼 수 있다.

이런 결과는 아파트 매매가의 경우에는 연초에 전문가들이 올해 상승을 예상한 폭과 비슷하나 전세가격은 예상을 훨씬 뛰어넘고 있다. 올해의 전세가격의 대폭 상승은 작년에 미루었던 결혼이나 분가의 증가 등으로 수요가 크게 늘었던 반면에 재작년 이래 건설업체들의 부도 등으로 인한 입주물량이 축소된 것이 주요한 원인인 것으로 분석된다. 또 강남지역의 대규모 재건축으로 인한 이주수요가 크게 증가할 것이고 이로 인해 주변지역의 전세가격이 상당히 상승할 것이라는 기대도 하나의 요인으로 작용하였다.

전세 수급 불균형 10월 이후 해소 전망

이러한 전세가격의 상승은 IMF이후 소득이 크게 감소한 상태에서 가계에 큰 부담이 되고 있고, 또 전세가격 상승 자체가 몇 개월 후에 매매가격 상승으로 이어진 사례가 많은 것에 비추어 우려를 낳고 있다.

이에따라 정부도 전세가격 안정화 대책을 내놓고 부동산시장의 전반적인 투기분위기를 진정시키는 세무조사 등 몇가지 조치와 함께 임대주택 공급확대를 위한 임대사업자의 자격완화 등 임대주택 공급확대를 위한 조치들을 내놓고 있다.

향후 전세가격은 9월부터 입주물량이 크게 확대될 것으로 보이고 계절적인 이사수요가 축소되면서 일시적인 수급불균형이 해소될 것으로 보여 점차 상승률이 둔화될 것으로 보인다.

다만, 장기적으로는 소유보다는 임대주택의 선호도가 높아지는 추세에 있고, 소형 평형의 아파트건축이 줄어든 반면 기존에 보호해주었던 저소득층의 분양권리가 점차 경쟁 양상으로 변해감으로 해서 임대수요는 지속적으로 증가할 것으로 보인다. 이에따라 임대주택 공급을 보다 활성화하는 장기적인 대책이 필요할 것으로 보인다.

기존가격 상승으로 투기수요 감소할 듯

아파트 매매가격의 경우에는 작년에 IMF로 인한 소득감소, 실업증가 등에 따라 자산처분이나 주거 하향이동이 발생하면서 급격히 매물이 증가했지만 고금리, 경제전반의 불안감 지속 등으로 수요는 크게 줄어 큰 폭으로 하락하였다. 따라서 올해의 소비 및 수출의 증가에 따른 경기회복과 내년 경기의 호조에 대한 기대로 주택수요가 급격히 증가해 가격을 상승시킨 것으로 보인다. 즉, 작년 급격한 가격하락은 급격한 매물(공급)의 증가에서, 그리고 올해의 급격한 가격회복은 수요의 급증에서 주요한 원인을 찾을 수가 있다.

올해의 가격 상승은 이러한 수요의 급증이나 작년에 큰 폭으로 하락한 데에 대한 가격반등의 기대에 따른 수요에 의한 것이기 때문에 향후에도 이러한 수요의 급격한 증가가 지속될 수는 없을 것으로 보인다.

즉, 서울 수도권의 아파트가격은 상당히 올랐기 때문에 가격반등에 대한 기대도 점차 축소될 것으로 보이기 때문이다.

향후에는 국내 경제상황과 주택의 실수요와 공급여건에 따라서 가격이 결정될 것으로 보인다. 수급의 측면에서 한정해 살펴보면 작년에 30만가구 정도 공급되었고, 올해에는 이보다 약간 적은 물량이 공급될 것으로 보여 내년 이후의 가격상승에 압박요인으로 작용할 것으로 보인다.

그러나 수요측면에서 본다면 주택보급률이 93~94%대로 상당히 높은 수준에 올라와 있고, 주택에 대한 소유보다는 임대개념이 점차 확산되어가고 있어 주택수요가 크게 증가하지 않을 것으로 보인다.

최근에 공급되는 아파트중에는 임대주택으로 공급되는 물량이 늘어나고 있고 임대주택사업에 대해서 여러가지 혜택을 부여하고 있어 소유보다는 임대수요가 크게 늘어날 것으로 보인다. 따라서 향후 주택가격은 상승기조는 유지될 것으로 보이나 가격의 급격한 상승은 없을 것으로 보인다.

김선덕·현대경제연구원 연구위원

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