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[부동산 재테크] 凍土의 시장에도 틈새는 있다

'재테크'라는 말이 입 밖으로 쉽사리 나오지 않을 만큼 지난해 경제 상황은 최악이었다. 부동산도 예외일 수 없어 지난해 연초부터 시작된 전세가 급등과 이어진 난개발 논란, 건설업체 무더기 퇴출 등으로 주택업체나 소비자 모두 큰 시름을 앓았다.

경제상황과 밀접한 부동산 시장 상황은 올해도 일단 지난해의 부정적 유산에서 쉽사리 벗어나지 못할 모양새다. 불황에 따른 소비심리 위축은 상당 기간 계속, 거래 실종 현상도 이어진다는 예측이 지배적이다.

시장 상황이 부정적이다 보니 부동산 재테크 운운하는 것도 무척이나 힘겹다. 그러나 위기를 기회로 활용하는 적극적인 자세를 갖춘다면 지난해 증시에서 까먹은 소중한 '살림밑천'을 되찾을 수도 있다. 불황 속에서도 빛나는 틈새 부동산 재테크 방법을 알아보자.


역세권 소형 아파트

경제 전반에 드리운 불황의 그림자는 부동산 시장에도 영향을 미쳐 현금흐름이 가장 중요한 부동산 투자 기준으로 떠올랐다. 부동산은 호황기에도 다른 재테크 상품에 비해 환금성이 떨어진다는 단점을 가진 만큼 경기 하강기에는 두말 할 여지가 없다는 게 전문가들의 지적이다.

투자자들의 이런 요구에 가장 잘 부응하는 부동산 상품이 바로 역세권 소형 아파트다. 환금성이 확보되려면 당연히 거래가 활발해야 하고 이는 꾸준한 수요가 있어야 한다는 것을 의미한다. 교통이 좋고 각종 편의시설이 잘 갖춰진 역세권에 집을 구하려는 수요자들이 많은 것은 당연지사.

여기에 '작은 것이 아름답다'는 말도 함께 기억해 두면 금상첨화다. 소형 아파트는 지난 한해 부동산 현장에서도 드러났듯이 시세 하강기에도 낙폭이 중대형 아파트에 비해 작거나 오히려 가격이 상승한 곳도 적지 않았다.

한편 주택업체들은 1998년 분양가 자율화 및 소형평형 의무건립비율이 폐지되자 평당 분양가가 비싼 중대형 아파트를 집중 공급하면서 수요와 공급의 불일치가 발생했다. 주택산업연구원에 따르면 소형 아파트 공급물량은 분양가 자율화 이전의 33% 수준으로 크게 줄었다.

여기에 경기 불황으로 집을 줄여가려는 수요도 심심치 않게 나오는 상황이니 소형 아파트의 수요는 걱정할 필요가 없다는 말이다. 부동산 전문가들도 대부분 올해 아파트 시세 상승률이 크지 않을 것으로 전망하면서도 소형 아파트만은 예외가 될 것이란 분석을 내놓았다.

소형이어야 하는 이유는 또 있다. 주택 수요가 많은 계층은 주로 집을 상대적으로 자주 ?겨다니는 젊은 세대다. 이들 젊은 세대는 특히 환경보다는 교통을 중시하는 경향을 보인다. 젊은 층이 몰리는 역세권 아파트가 중대형보다 소형이어야 하는 이유가 여기에 있다.


월세임대사업이 뜬다

좀처럼 활기를 찾지못하는 부동산 시장에서도 유독 임대주택사업은 전문가들이 빼놓지 않는 유망 부동산 종목. 특히 소형 아파트나 원룸 주택을 이용한 '월세 임대'가 크게 성장할 것이라는 분석이 많다.

이는 집값이 당분간 크게 상승할 가능성이 없다는 경기전망과 관련이 깊다. 집값 상승에 따른 자산 수익이 불투명함에 따라 집이 투자용으로 매력을 잃어 매매수요가 급격히 감소했다. 젊은 층을 중심으로 소유보다는 단순한 거주공간으로서 주택을 인식하는 분위기가 확산, 굳이 집을 사려는 수요가 줄어든 것도 배경이다.

한편 집값이 상승하지 않는다면 집주인으로서는 전세보다는 월세를 선호하게 된다.

전세금으로 받은 자금을 굴릴 데가 마땅치 않고 은행에 넣어두자니 금리가 신통치 않기 때문이다. 이에 따라 지난 해부터 실제로 월세가 급격히 늘었다. 현재 전세를 주는 집주인은 전세금만 빼줄 여유만 있다면 대부분 월세로의 전환을 고려중이다.

경기불안으로 현금흐름이 중요해졌다는 분위기도 전세보다는 월세쪽의 손을 들어준다.

지역적으로는 교통과 편의시설 여부가 가장 중요하다. 월세임대의 주 수요층이 젊은 층이기 때문이다. 따라서 지하철역에 인접한 역세권이나 도로교통 여건이 좋은 곳이 추천할 만한 임대사업 지역.

현재 매물로 나온 서울 양재동 25평 다세대 주택은 매매가가 1억2,000만원 선에 형성돼 있다. 인근 비슷한 규모 주택이 보증금 5,000만원에 월100만원의 월세로 나간다.

보증금 5,000만원을 빼면 실 투자액은 7,000만원인 셈. 월 수익이 100만원이니 연평균 수익률은 17% 정도가 된다. 시중금리의 2배를 넘는다.

자금 여유가 있다면 외국인 대상 임대사업도 고려할 만하다. 외국인들은 월세제도가 일반적이며 월세도 계약시 한꺼번에 1~2년치를 지불한다. 다만 외국인들은 서울 용산구 한남동ㆍ이촌동 등 기존에 외국인들이 몰려있는 곳을 선호하기 때문에 지역 선택에 신중을 기해야 한다.


부동산투자신탁(리츠ㆍREITs)

부동산 간접투자시대가 열린다는 점도 올해 부동산 투자시 고려해야 하는 부분.

부동산투자신탁(리츠)은 부동산 전문 투자회사가 개인들로부터 돈을 모아 부동산에 투자한 뒤 여기서 생기는 이익을 투자자에게 되돌려주는 부동산 간접투자상품.

부동산 투자회사는 전문가들을 동원해 각각의 리츠상품을 운용, 부동산 투자의 안정성을 높힌다. 투자자는 리츠의 주주 자격으로 참여해 이익에 대한 배당을 얻는다. 이 때문에 '아는 게 없어서' 부동산 투자를 멀리 했던 사람들도 '믿고 맡기는' 부동산투자신탁을 통해 부동산에 투자할 수 있게 된다.

리츠는 소액으로도 참여가 가능하다는 장점과 함께 부동산의 약점으로 지적되는 환금성도 극복할 수 있을 것으로 보인다. 리츠는 증시에 상장할 수 있어 투자자는 언제라도 주식을 처분해 현금화할 수 있기 때문이다. 마치 증시의 뮤추얼펀드와 비슷해 부동산 뮤추얼펀드라 불리기도 한다.

정부를 이를 위해 '부동산투자회사법'안을 지난 연말 임시국회에 제출했으나 국회 건교위가 법안 보완을 요청함에 따라 상정을 올 2월 임시국회로 미뤘다.

건교위 소속 의원들은 투자자 보호장치를 대폭 강화하고 부동산투자신탁 발매로 증시자금이 부동산으로 옮겨갈 가능성이 있는 만큼 이에 대한 충분한 검토도 필요하다고 지적했다.

이에 따라 올 7월 시행 예정이던 이 법의 시행시기가 다소 늦춰질 가능성이 커졌다. 그러나 건교부측은 2월 임시국회에서 법안이 통과되기만 하면 7월 시행에 별 문제는 없다는 입장. 늦어도 올해 안에 부동산 간접투자시대가 열릴 전망이다.

리츠의 발생지인 미국에서는 310여개의 리츠사가 1,300억 달러가 넘는 자산을 운용하고 있으며 전문가들은 국내 부동산투자신탁 시장 규모가 중장기적으로 20조~30조원 대에 이를 것으로 내다보고 있다.

진성훈 경제부 기자 bluejin@hk.co.kr

<김명원 사진부 기자>

입력시간 2001/01/09 15:09



 

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