강남지역 급등세 주춤, 안정화 추세
정부의 연이은 부동산 안정대책이 부동산 시장의 급등세를 진압했다. 지난해 말부터 올해 초까지 강남 및 수도권 일부지역 재건축 아파트 중심으로 3, 4개월 새 50~60%씩 급등하던 아파트 가격이 최근 들어 뚜렷한 진정세를 보이고 있다.
그러나 분양시장은 여전히 뜨겁다. 이달 초 끝난 서울지역 3차 동시분양에서는 사상 최고 경쟁률인 79.8대1을 기록했고 청약 1순위자가 처음으로 100만 명을 넘어선 가운데 치러지는 다음달 초 4차 동시분양도 만만치 않은 경쟁률을 기록할 전망이다.
일시적인 매매가 하락과 분양시장 열기에도 불구하고 대부분 전문가들은 적어도 연말까지는 지난해와 같은 급등세나 급격한 하락세가 나타나지 않을 것으로 예측하고 있다.
주식시장에서는 ‘뛰는 말을 잡아라’라는 것이 하나의 금언처럼 돼 있지만 부동산시장에서는 안전위주의 투자원칙이 철칙이다. 때문에 내집마련을 꿈꾸는 실수요자건 시세차익을 노리는 투자자건 6월까지 시장의 하향안정세를 확인한 뒤 투자를 결정하는 것이 최상의 방법으로 추천되고 있다.
서울시의 아파트 분양가 규제책이 나온 데 이어 국세청이 기준시가를 전격 인상하자 강남 등 주요지역 아파트 값이 1,000만~2,000만원씩 떨어지는 단지가 속출하고 있다.
강남 개포동 현대1차 31평형의 경우 4월 12일 기준으로 1주일 사이에 매도호가가 4억5,000만원으로 3,500만원(약 10%)이나 떨어졌는데도 매수세가 없어 5건의 매물이 쌓여있는 상태다.
인근 굿모닝 공인중계사 관계자는 “최근 시세보다 5,000만원이나 낮은 급매물이 나오기도 하지만 이마저도 입질하는 사람이 없다”며 “집값 하락을 기대한 매수세력이 좀더 떨어지기를 기다리면서 거래 공백 상태가 나타나고 있다”고 전했다.
강남권에 비견되는 강동지역도 급등세는 마찬가지로 주춤하다. 고덕동 명일동 일대 시영이나 주공아파트의 경우 1주일 새 500만~700만원 가량씩 떨어지는 추세다. 고덕동 시영한라와 시영현대의 경우 최고 700만원씩 하락한 매도호가가 나오고 있지만 12일 현재 매도물량이 약 100여건 가까이 누적돼 있다.
상일동 고덕주공3단지는 11~18평형대에서만 매물이 200건 넘게 쌓여 있는데도 거래가 성사되지 못하는 형편이다.
분당, 일산 신도시의 아파트 매매도 크게 조정받고 있다. 특히 분당의 경우 1ㆍ4분기 동안 20%이상 급등세를 보였던 20~30평형의 소형아파트 매매가 변동률이 IMF관리체제 이후 처음으로 마이너스를 기록했다.
내집마련정보사 김영진 사장은 “계절적 비수기로 접어든 데다 전세값 상승을 염려한 실수요자들은 이미 상당수 거래를 마친 상태여서 매도호가만 나오고 실거래가 거의 이뤄지지 못하고 있다”며 “일부 지역의 가격하락은 사실상 그동안 급등세가 조정되는 양상이며 대체적으로 안정화 추세로 접어들고 있다”고 진단했다.
향후 아파트 등 부동산 경기를 결정할 가장 중요한 잣대는 금리다. 사상 최저 상태를 유지하고 있는 금리가 한꺼번에 큰 폭으로 오를 경우 부동산 시장에 들어와 있던 자금이 순식간에 주식시장이나 은행권으로 이동해 부동산 경기가 일시에 침체로 빠질 수 있기 때문이다.
최근 정부가 거시정책기조를 경기부양에서 중립으로 전환할 것이라는 방침이 알려지자 국고채 유통금리가 6.58%까지 치솟은 바 있다. 때문에 부동산 시장 일각에서는 금리인상 조치로 일본과 같은 자산디플레 현상이 도래하는 것 아니냐는 불안까지 나왔다.
그러나 부동산 전문가들은 이 같은 우려에 대해 크게 걱정하지 않는 분위기다. 정부가 금리인상을 단행하더라도 급격히 올리지는 않을 것이란 지적이다.
닥터아파트 곽창석 이사는 “정부가 급격한 금리변동으로 국가경제를 혼동에 빠뜨릴 이유는 없을 것”이라면서 “부동산시장이 금리변동에 가장 민감하긴 하지만 주식시장처럼 단기간에 반응하는 것은 아니고 수개월에 걸쳐 반영된다”고 지적했다.
이와 함께 연말까지 지난해와 같은 불꽃장세를 기대하기는 어렵다는 전망이다. 마찬가지로 수요공급의 원칙이 통하는 부동산 시장에 최근까지 주택공급이 상당한 수준으로 진행돼 왔기 때문이라는 지적이다.
건설교통부에 따르면 지난 한해동안 공급된 아파트는 53만가구로 연간 수요량인 45만가구를 넘어섰다. 물론 아파트 값 상승은 언제나 가수요가 부추긴 꼴이지만 분양권 전매제한 조치 등 정부의 대책에 따라 가수요도 조만간 크게 떨어질 것으로 예측되고 있다.
내집마련정보사 김 사장은 “부동산 시장은 4월 이후 비수기를 맞아 가을 이사철 성수기까지 5개월 간 소강상태를 보이는 게 전례”라며 “이번에는 분양권 전매제한 등 정부의 부동산 안정대책으로 가을철 성수기에도 큰 폭의 상승은 기대하기 힘들다”고 말했다.
아파트 매매의 열기는 시들해졌지만 분양시장의 열기는 식을 줄 모른다. 1순위자의 급증에다 4차 동시분양부터 도입되는 ‘무주택자 우선공급제도’로 청약경쟁은 더욱 치열해질 전망이다.
무주택자 우선공급제도는 35세가 넘은 5년이상 무주택자에게 국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하 분양 아파트의 절반을 우선 분양하는 정부의 부동산 안정대책다.
이에 따라 1,700여 가구가 일반에게 분양되는 4차 동시분양의 경우 600여 가구가 무주택자에게 우선 공급된다. 즉 일반청약자의 당첨기회는 그만큼 줄어들고 청약전쟁은 한층 뜨거워진다는 얘기다.
기존 아파트 구입에 비해 분양에 드는 비용이 적은데다 2, 3년간 분할납부로 새집을 마련할 수 있다는 장점 때문에 분양시장은 언제나 뜨겁다. 아파트 매매는 당분간 소강상태에 빠지더라도 분양시장은 크게 후퇴하지 않을 것이란 전망도 같은 맥락에서다.
무주택자들은 이같은 여건변화를 최대한 활용해 내집마련의 꿈을 이룰 수 있는 좋은 기회다. 최대한 인기지역을 노리고 청약을 넣는 것이 유리하다. 특히 4차 동시분양까지는 분양권 전매제한이 적용되지 않기 때문에 주테크 차원에서 강남권을 집중공략해 보는 것도 방법이다.
무주택자가 아닌 일반 1순위자도 전략을 잘만 짠다면 꿈을 이룰 수 있다. 인기지역인 강남권을 피해 청약경쟁률이 다소 낮을 것으로 예상되는 지역을 선택하는 안전전략을 전문가들은 권하고 있다.
내집마련정보사 강현구 팀장은 “실수요자의 경우는 강동권, 강서권 등지에서 조건이 좋은 물건을 고르는 것이 안전하다”고 말했다. 시세차익을 노리는 단기 투자자라면 특히 당첨확률이 높은 곳을 선택해야 하며 남양주 덕소나 하남, 용인 죽전 등 수도권 유망지역이 추천대상이다.
분양가 규제 등으로 거래 공백 상태
가을 성수기에도 급상승 없을 것
청약경쟁등 분양열기는 여전
입력시간 2002/04/24 19:22
김정곤 경제부 kimjk@hk.co.kr