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['불사조' 복부인이 떴다] 집값대책 전문가 반응

세계 주요도시 유례없는 부동산 시장 활황세


■김영진 내집마련정보사 대표

"진정책일뿐, 근본대책엔 미흡"

이번 대책은 주택시장에 대한 가수요를 감소시켜 일단 신규 분양시장이 다소 안정되고 기존 주택시장에도 얼마간의 진정제 역할을 할 수 있을 것이다. 시기적으로도 주택시장이 비수기에 접어들고 있어 정부의 대책이 심리적으로 매수세를 위축시킬 것이다.

그러나 겨울방학이 시작되면 학군 이주 수요가 다시 발생하면서 시장이 성수기에 들어서고 집값도 다시 상승세로 반전될 가능성이 있다. 아직도 근본적이 대책이 나왔다고는 보기 힘들기 때문이다.

특히 가장 중요한 변수인 금리 문제가 여러 경제 여건상 이번 대책에 포함되지 못함에 따라 시중자금이 부동산에 몰리는 현상을 잠재우기 힘들게 됐다는 점이 문제다. 주택 보유세 등 세금 부담이 커지는 것도 최근의 집값 상승폭에 비하면 그리 큰 금액이 아니어서 가격 하락으로 이어지기는 힘들 것이다.

또한 수요억제에 초점을 맞춘 이번 대책이 자칫 건설사들의 주택공급을 위축시키게 될 경우 서울 등 주택공급이 부족한 지역에서는 수급불균형이 심해질 수도 있다.


■닥터아파트 곽창석 이사

"수급 불균형, 집값 상승 우려"

대책의 효과가 즉각 나타나기는 힘들다. 다만 투기과열지구 내에서 신규 청약 경쟁률은 상당히 낮아질 것이다. 분양권 전매가 제한되고 청약통장 1순위 가입자 중 수십만명이 투기과열지구 내에서 1순위 자격을 상실할 것이기 때문이다. 이렇게 되면 서울의 경우 청약 경쟁률이 20대1 정도까지 떨어질 수 있다.

집을 갖고 있으면서도 시세차익을 노려 청약하던 가수요가 줄어들고 프리미엄이 확실하게 붙을 수 있는 단지에만 청약이 몰리는 양극화 현상도 뚜렷해질 전망이다. 이에 따라 건설업체는 사업여건이 다소 악화할 것으로 보임에 따라 공급위축이 나타날 것이다.

재산세 등 세제개편의 효과도 당장 나타나기 어렵다. 보유과세를 올린다 하더라도 집값이 이를 충족할 정도로 오른다면 정부의 의도처럼 보유 부담을 못 이겨 매물이 쏟아질 가능성은 희박하다.

오히려 집주인들이 오른 재산세를 세입자들에게 전가해 전세가격이 오르는 부작용이 발생할 수도 있다. 공급을 늘리는 대책이 제대로 시행되지 않으면 수급불균형으로 집값이 오를 수도 있다.


■LG경제연구원 김성식 연구위원

"선의의 피해자 생기지 않도록 해야"

주택담보비율 하향 유도, 3주택 이상 중과세, 청약통장 1순위자 제한 등은 일단 상당히 위력적인 내용들로 평가할 만하다. 세무조사와 재건축 규제 강화 등 일부 분야에 국한됐던 8ㆍ9 대책과는 파급력이 다를 것이다.

8ㆍ9 대책이 기존 집값 상승에 대한 투자자들의 기대심리를 오히려 키운 측면이 있는데 반해 세제개편안을 포함한 이번 대책은 부동산으로 돈을 벌려는 심리를 상당히 꺾을 수 있다.

특히 그동안 건드리기 힘들었던 부동산 보유과세 쪽에 손을 댔다는 것도 의미가 있다. 다만 조세저항을 감안할 때, 정부로서도 재산세 등의 인상폭을 다주택 소유자들이 부담을 느낄 정도로 갑자기 확대하기는 힘들 것으로 보이는 만큼 세제개편 효과가 즉각 나타나기를 바라는 것은 무리다.

한편 어느 정도의 건설경기 위축까지도 감내하겠다는 정부의 의지가 반영된 것으로 보이는 데 실제로 경기 위축으로 이어진다면 문제가 더 커질 수 있다. 실수요자나 투기와 직접적인 관련이 없는 사람들에게 피해가 가지 않도록 과열된 주택경기의 연착륙을 유도하는 것이 과제다.


■건설산업전략연구소 김선덕 소장

"가수요 억제효과, 가격안정에 한계"

이번 대책은 수요 측면에서는 가수요를 억제, 청약 수요가 크게 줄어들 가능성이 있고 실수요자 위주로 시장이 재편될 것이다. 청약 과열은 분양가를 상승시키고 분양가 상승은 또 부동산 가격을 상승시켰기 때문에 가격 안정에도 도움을 줄 것으로 보인다.

그러나 공급 측면에서는 추가 신도시 개발 등의 대책에도 불구하고 강남의 주택 수요를 흡수하고 향후 공급 확대의 믿음을 심어주기에는 공급 프로그램이 아직도 불투명하고 부족하다.

주택담보 대출 비율의 하향 유도 또한 가수요 감소에 도움을 줄 수 있지만 저금리가 지속되고 있는 상태에서 부동산 가격을 안정시키는 데에 한계가 있다.

즉 최근의 부동산 가격 상승이 아파트 공급 부족과 저금리가 주요한 원인이라는 측면에서 본다면 대책이 미흡한 것이 아닌가 한다. 무주택자들이 불안감에 휩싸여 대출을 받아서라도 내집 마련에 나서면서 집값 오름세가 촉발되고 있는데 이들에게는 주택가격이 안정될 것이라는 확신을 심어주는 것이 무엇보다 중요하다. 한편 재산세 인상 부분은 세금 증가분이 세입자에게 전가되어 임대료가 올라갈 위험도 있다.

입력시간 2002/09/14 15:59



 

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