9월부터 시행되면 내 집 마련 전략 수정 불가피장기투자 개념 필요… 대출보다는 현금확보가 중요
개정안이 3월 국회를 통과하면 민간아파트 분양가 상한제와 분양원가 공개 등 11ㆍ15 대책과 1ㆍ11 대책 등에 포함된 정부 시장 안정책들이 9월부터 시행에 들어가게 된다. 이에 따라 아파트 분양 시장의 판도도 지금과는 크게 달라질 것으로 전망된다.
그러나 여야가 3월 국회에서 주택법 개정안을 재논의키로 합의를 했지만 이번 임시국회에는 청와대의 개헌안 발의까지 겹칠 예정이어서 정부 의도처럼 주택법 처리가 녹록지만은 않을 것으로 보인다.
자칫 3월 국회 통과가 이뤄지지 못하면 분양가 상한제와 분양원가 공개 등 정부의 핵심 주택정책의 9월 시행도 차질을 빚을 가능성이 커지는 만큼 주택시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다는 우려마저 제기되고 있다.
더구나 개정한 주택법 자체도 분양원가 공개 등 일부 조항이 당초보다 후퇴한 상태여서 자칫 참여정부의 주택정책 후퇴로 받아들여질 수 있다는 지적이다. 사학법과 연계한 정치권의 힘겨루기와 업계 눈치보기 등으로 정부의 당초 입법 의도가 밀릴 수도 있지 않겠느냐는 분석도 나오고 있다.
그러나 정부는 여야 정치권이 주택법 개정에 합의한 데다 민생법안 지연에 대한 비판적 여론이 높아 ‘3월 국회 통과, 9월 시행’에는 큰 차질이 없을 것으로 보고 있다.
당장 올 9월부터 분양가 상한제가 실시되면 종전보다 싼 아파트가 공급되는 만큼 실수요자들은 일단 ‘기다려 보자’는 자세를 보일 것으로 예상된다. 그러나 정작 올해 분양가 상한제가 적용되는 아파트 공급 물량은 많지 않을 것으로 보여 내 집 마련이 급한 소비자는 청약전략을 짜기가 그리 쉽지는 않을 전망이다.
이와 함께 이른바 ‘반값 아파트’와 마이너스 옵션제가 선보이고, 전매 제한 기간이 늘어나는 등 새로운 변수가 예고돼 있어 내 집 마련 전략에 큰 변화가 불가피하다.
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주요 현안의 내용과 정책 과제 등을 정리해본다.
분양가 상한제는 오는 9월부터 평형에 관계 없이 모든 민간에도 확대 적용된다. 하지만 실수요자들이 분양받을 수 있는 분양가 상한제 아파트는 올해 그리 많을 것으로 보이지 않는다.
민간 건설업체들이 올해 공급 규모를 줄인 데다, 분양 일정도 상한제를 피해 가급적 상반기로 앞당길 것으로 보이기 때문이다.
여기에 정부는 올해 공급 물량 가운데 건설업체들이 8월 말까지 사업승인을 신청하고 11월 말까지 분양승인을 요청하는 물량에 대해서는 분양가 상한제 대상에서 제외토록 시행령에 예외 규정을 두고 있어 올해 분양가 상한제가 적용돼 공급되는 아파트는 생각만큼 많지 않을 것으로 예상된다.
따라서 청약 대기자들은 다소 비싸더라도 상반기에 분양되는 아파트를 청약할 것인지 아니면 시간을 두고 기다렸다가 싸게 공급되는 아파트를 노릴 것인지 전략을 잘 짜야 한다.
이른바 ‘반값아파트’로 불리는 환매조건부 및 토지임대부 분양 아파트는 오는 9월에 시범 공급될 예정이다.
환매조건부 분양은 주공 등 공공기관 주택을 싸게 공급 받는 대신 되팔 때 집값 상승에 따른 시세 차익을 포기하고 공공기관에 다시 집을 넘기는 방식이다.
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건교부는 분양가 상한제 시행에 맞춰 9월에 시범 공급한다는 방침 아래 구체적인 내용을 담은 시행령을 마련하고 있지만, 택지 부족 등 현실적으로 물량을 확대하기가 어려운 점이 있다.
올해 실제 공급될 물량도 1,000가구를 밑돌 것이란 관측도 나오고 있어 실제 ‘반값아파트’의 혜택을 볼 수 있는 저소득 무주택자들은 그리 많을 것 같지 않다.
분양가를 낮추기 위한 방안으로 마이너스 옵션제도 의무적으로 도입된다.
마이너스 옵션제는 골조, 미장 등을 제외한 내부 마감재와 인테리어를 입주자가 기호에 맞게 개별적으로 선택해 설치하고 그 비용은 분양가에서 공제하는 제도다. 정부는 분양가를 5∼10% 낮추는 효과가 있을 것으로 내다보고 있다. 그러나 업계는 분양가 인하 효과보다는 부작용이 더 클 것으로 우려하고 있다.
분양가가 겉으로만 싸게 보일 뿐 입주자가 개별적으로 시공하는 비용까지 모두 감안한 전체 공사비는 오히려 더 들 것이라는 지적이다. 하자보수 책임도 불분명한 데다 영세 인테리어업체로 인한 피해 등의 문제점도 만만찮을 것이란 우려도 제기된다.
이에 따라 부동산 투자자들의 투자 전략도 수정이 불가피할 것으로 보인다.
재건축아파트 분양가 상한제로 '찬바람' 예상
부동산 전문가들은 앞으로의 부동산 투자는 단기에서 장기적인 관점으로, 시세차익보다는 임대수익에, 대출보다는 현금 확보에 우선을 두는 자세로 전환해야 한다고 강조하고 있다.
일단 투자 여력이 크지 않은 초보 투자자인 경우 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산보다 환금성이 높고 다양한 경로로 정보를 파악할 수 있는 주택을 노리는 것이 좋다.
수익형 부동산은 실질적인 투자 정보를 확보하기 어렵고 수익률 등 투자에 따른 위험 부담이 상대적으로 크기 때문이다. 전문가들은 5∼10년 정도의 장기 투자개념으로 접근하되 초기 투자자들은 갈아타기를 통해 유망지역으로 옮겨가면서 주택 자산을 키운 뒤 종잣돈이 모아지면 그 후에 상가 등 수익형 부동산에 투자하는 것이 바람직하다고 조언한다.
주택 투자의 가장 큰 관심의 대상인 재건축아파트는 분양가 상한제 적용으로 직격탄을 맞을 확률이 커졌다. 재건축 일반분양분도 분양가 상한제가 적용돼 그동안 일반분양을 통해 재건축 비용을 충당했던 재건축 조합원들이 분양가가 낮아지면 상대적으로 재건축 비용의 자기 부담이 커지기 때문이다.
그러나 재건축 투자 전문가들은 이 같은 정부 규제가 그리 나쁜 것만은 아니라는 해석도 내놓고 있다. 유망 재건축 단지들이 공급이 부족한 강남에 몰려있어 언젠가는 규제가 풀릴 수 있기 때문이다. 그러나 규제가 풀릴지 장담할 수 없는 만큼 무리한 투자는 금물이다.
상가와 오피스텔 등 수익형 부동산은 정부 규제가 덜하다는 점에서 매력이 있다. 그러나 수익형부동산은 투자 리스크가 커 손해를 보는 사례도 많다.
내집마련정보사 김영진 사장은 “정부 규제가 강화되면서 많은 투자자들이 수익형 부동산으로 옮겨가고 있지만 그만큼 맹점도 많다는 것도 알고 있어야 한다”고 지적하고 있다. 수익형 부동산에 투자할 때는 먼저 믿을 만한 시행사인지 여부도 살펴야 한다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr