[생활법률 Q&A] 아파트 매매, 잔금을 못 받았는데

소유권 넘겨준 뒤 잔금지급 소송 제기할 수도

[질문] : 저는 얼마 전에 서울 시내에 소유한 아파트를 5억원에 팔기로 하고 당일 계약금으로 5천만원, 중도금은 15일이 지나 2억원, 나머지 2억 5천만원은 한 달 후에 받기로 하였습니다. 그러나 매수자는 중도금까지 지불하고 남은 금액(잔금)은 지급하지 못하고 있습니다. 계약서에는 계약을 위반할 경우 계약금을 몰수하고 계약금의 2배를 반환한다는 특약이 있습니다만 어떻게 하면 좋을까요.

[답변] : 위 사건의 경우 매도인(아파트 소유자)이 취할 수 있는 해결 방안은 2가지가 있습니다.

첫째, 중도금까지 받은 매도인은 매매계약을 자기 마음대로 해제(일방적 의사표시로 계약이 없었던 것으로 함)하거나 해약할 수 없습니다. 따라서 매도인은 매수인을 상대로 아파트 소유권을 넘겨줌과 동시에 잔금을 지급해 달라는 소송을 제기할 수 있습니다.

이 경우 물론 잔금을 받기 위해 상대방의 소유재산에 대하여 가압류 등의 보전처분을 하고 소송을 통하여 승소판결을 받은 다음 가압류한 매수인의 재산에 대하여 강제집행을 하면 매매잔금을 받을 수 있는 것입니다.

둘째 방안으로, 매도인은 매수인의 잔금지급 의무위반을 이유로 매매계약을 해제하고 그 계약의 구속력에서 벗어나는 방법이 있습니다. 위 경우 계약을 해제하기 위해서는 상당기간을 정하여 매수인에게 잔금이행을 요구하는 의사를 통지해야 하고, 매수인이 그 기간 내에 잔금지급을 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있는 것입니다.

이행을 요구하는 의사의 통지 방법에는 특별한 제한이 없으나, 통상 소송이 제기될 경우를 대비하여 그 증거로 남기기 위해 배달 증명부 내용증명우편제도를 이용하는 것이 무난합니다.

또, 이행을 요구하는 통지는 상당한 기간을 정하여야 하나, 상당한 기간은 채무자가 이행을 준비하고 이를 이행하는데 필요한 기간으로써 이행하여야 할 채무의 성질이나 기타 객관적인 사정을 고려해 결정하게 됩니다.

따라서 기간이 상당하지 아니한 때에도 의사 통지로서의 효력은 발생하나, 다만 상당한 기간이 경과한 후에 해제권이 발생하게 되는 것입니다. 예외적으로 매수인이 미리 잔금의 지급을 이행하지 않겠다는 의사를 표시한 경우, 당사자 사이에 의사 통지를 필요로 하지 않는다고 특약한 경우, 의사 통지를 하여도 매수인이 이행할 의사가 없으리라는 것이 명백한 경우에는 의사 통지 없이도 매매계약의 해제가 가능합니다.

이러한 절차에도 불구하고 매수인이 잔금을 지급하지 않으면 매도인은 계약을 해제할 수 있고, 계약의 원상회복과 손해배상청구권이 발생하게 됩니다.

위 사안에서 매도인이 계약을 해제하는 경우 계약금 5000만원을 제외한 나머지 중도금은 그 받은 날로부터 이자를 더해 매수인에게 반환하면 되고, 매도인과 매수인 사이의 위약금 (違約金) 약정은 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상을 예정한 것으로 추정되므로 매도인에게 위 계약의 이행을 지체해 발생한 손해액이 계약금 5천만원을 초과하더라도 그 초과분을 청구할 수는 없게 됩니다.

반면 매수인은 매도인이 잔금수령을 거부하는 경우, 법원에 잔금을 공탁하고 매도인을 상대로 대상 부동산에 대한 소유권이전등기 청구소송을 통해 소유권을 확보할 수 있습니다. 연락 02) 592 - 5580

입력시간 : 2004-08-04 14:29