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11·3 부동산 대책 강남4구 포함 37곳 청약규제

[이정우 기자] 정부가 부동산 안정화 대책을 발표함에 따라 전매거래 축소, 청약경쟁률 하락 등 시장 타격이 불가피할 전망이다.

국토교통부는 3일 전매제한기간 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한 등을 포함한 '11·3 주택시장 안정적 관리방안'을 내놓았다.

이번 규제의 핵심은 집값이 과도하게 오르고 청약과열이 빚어지고 있는 서울 등 수도권과 지방 일부지역에 대해 선별적으로 청약규제를 강화했다는 것이다.

정부가 지정한 '조정지역'에선 앞으로 분양권 전매제한기간, 재당첨 제한, 1순위 제한 등의 규제가 강화된다.

대상지 선정 기준은 △주택가격 상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 △청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민주택 규모 이사 주택청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 △주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 시·도별 주택보급률이 전국 평균 이하 또는 시·도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역이 기준이 된다.

이런 기준을 적용해 이번에 대상지로 선정된 곳은 서울 등 총 37개 지방자치단체다.

수도권에서는 서울 25개구 전역의 민간·공공택지, 경기도 과천·성남시의 민간·공공택지, 하남·고양·남양주·화성시(동탄2신도시) 등의 공공택지에서 분양하는 아파트가 대상이다.

지방은 부산광역시의 해운대·연제·동래·남·수영구 등 5개 구의 민간택지와 행정중심복합도시 건설지역인 세종시의 공공택지가 조정지역에 포함됐다.

조정지역 내에서의 전매제한 기간은 지역에 따라 차등적용된다.

강남·서초·송파·강동구 등 강남4구와 경기 과천시는 민간택지와 공공택지 모두 소유권 이전등기(입주) 때까지 분양권 전매가 전면 금지된다.

종전에는 분양가상한제 적용 지역으로 지정되지 않은 수도권 민간택지 입주자는 계약 후 6개월간 전매가 제한됐었다.

다만, 강남4구와 과천시가 투기과열지구로 지정된 것은 아니어서 입주권 등 조합원지위 양도는 자유롭기 때문에 조합원의 입주권거래로 일부 가수요가 쏠릴 가능성은 있다.

국토부 관계자는 "이들 5개 지자체는 조정지역 선정 기준 3가지 모두를 충족하고 있다"며 "청약 과열과 분양가 상승에 따른 부작용을 막기 위해 분양권 전매를 금지하기로 했다"고 말했다.

이들 5개 지역을 제외한 서울 21개 구와 성남·하남·고양·남양주·화성시 등 조정지역의 경우 공공택지에선 공공·민간주택 모두 현재 1년인 전매제한 기간이 입주 때까지로 확대된다.

이들 지역의 민간택지에선 6개월인 전매제한이 1년6개월로 종전보다 1년 늘어난다.

공공택지만 해당되는 세종시는 공공·민간 아파트 모두 분양권 전매제한이 입주 때까지 금지된다.

부산은 현재 주택법상 분양권 전매제한 대상이 아니어서 종전처럼 분양권 전매가 자유롭다.

수도권 공공택지 가운데 지구면적의 50% 이상이 그린벨트인 지역의 경우에는 민간분양주택의 전매제한 기간이 분양가와 시세 격차에 따라 종전 1∼2년에서 입주 때까지로 강화된다.

이들 그린벨트 공공택지지구의 공공분양주택과 분양가격이 인근 시세의 70% 미만인 곳은 종전대로 3∼6년의 전매기간이 유지된다.

국토부는 이날 이후 입주자모집공고를 하는 단지에 대해 강화된 전매제한 기준을 바로 적용하기로 했다.

모든 조정지역 청약자에 대해 재당첨제한도 부활된다. 2009년 4월 투기과열지구가 아닌 민영주택에 대해 재당첨제한이 폐지된 지 7년7개월 만이다.

과거 과밀억제권역에 속하는 조정지역(서울·과천·성남·하남·고양·남양주시)에서 새 아파트에 당첨된 사실이 있다면 새로운 조정지역내 전용면적 85㎡ 이하 주택을 분양받고자할 때는 5년간 당첨이 제한되고, 전용 85㎡ 초과 주택에 청약할 때는 3년간 당첨이 제한된다.

과밀억제권역이 아닌 조정지역(부산·세종 등)에서 당첨 사실이 있는 사람이 조정지역내 아파트를 분양받을 때는 전용 85㎡ 주택의 경우 3년, 전용 85㎡ 초과 주택은 1년간 재당첨이 금지된다.

'세대주가 아닌 사람'과 '5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사람이 세대 내에 있는 사람', '2주택 이상을 소유한 세대에 속한 사람' 등은 조정지역에서 청약 시 1순위에서 제외되고 2순위로만 청약할 수 있게 되는 등 1순위 요건도 강화된다.

조정지역에서의 재당첨과 1순위 제한은 주택공급규칙이 이달 15일쯤 개정되면 즉시 시행될 예정이다.

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