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내년부터 새롭게 시행되는 부동산 제도는?

종합부동산세·양도세 변화 커신혼부부·생애최초 특별공급 기준 완화
[주간한국 장서윤 기자]올해 부동산 시장은 아파트값 고공행진 속에 다수의 부동산 대책 발표로 많은 변화와 함께 대혼란을 겪었다. 내년에도 새롭게 시행을 앞둔 제도가 많다. 정확히 숙지하지 않을 경우 혼란은 물론 재산적 손해를 피해갈 수 없기 때문에 반드시 확인이 필요하다.내년 부동산 관련 세제 중에서는 주택 양도세·종합부동산세 등 세금 관련 변화가 가장 크고, 특별공급 청약자격 완화·사전청약제도 실시 등 분양 시장의 제도도 바뀔 예정이다. 종부세는 대폭 인상되고 신혼부부·생애최초 특별공급 기준이 완화된다. 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 사전청약도 시작된다. 내년부터 달라지는 부동산 제도를 정리해봤다.

<종부세 대폭 인상>

▲ 세율 인상 및 세 부담 상한 변경우선 종부세는 내년 1월부터 세율이 인상된다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1∼0.3%포인트, 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6∼2.8%포인트가 오른다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용 비율도 올해 90%에서 내년에 95%로 인상된다. 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)되고, 법인 보유주택은 세 부담 상한이 폐지된다.

▲ 부부 공동명의 공제는 유리한 방식 선택실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율도 구간별로 10%포인트 상향 조정한다. 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%포인트 상향(70%→80%)돼 고령자의 종부세 부담이 줄어든다. 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종합부동산세 산정 시 적용을 받는 공제 방식을 선택할 수 있다. 우선 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있다. 또한 1세대 1주택자처럼 9억원을 공제받은 뒤 고령자 공제 및 장기보유 공제도 가능해 더 유리한 방식을 선택하면 된다.

<양도세>

▲ 1가구 1주택 비과세 산정방식 변경양도소득세는 내년 1월 1일부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있다. 하지만 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정되는 것이다. 1가구 1주택 양도세 비과세 조건인 주택 2년 이상 보유 기간 산정방식도 바뀐다. 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 될 경우 해당 주택에 대한 1가구 1주택 세금을 면제받으려면 보유기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 '다른 주택을 모두 판 뒤 1주택자가 된 날'로부터 계산해야 한다. 다만 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외로 한다.

▲ 분양권도 양도세 부과현재는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택 수에 포함하지 않지만, 내년부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과된다. 다만 내년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고 현재 보유 중인 분양권은 해당하지 않는다.

▲ 장기보유 특별공제 거주요건 추가1가구 1주택의 장기보유 특별공제는 올해까지 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다. 그러나 내년부터는 보유기간 외에 거주 기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다. 이에 따라 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 된다.

▲2년 미만 보유 다주택자 세율 인상 2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율은 6월부터 인상된다. 현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용했으나 내년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%포인트 인상된다. 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용한다. 분양권의 양도소득세율도 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용했지만, 내년 6월 이후 양도하는 분양권에 서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다. 또 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율은 현재 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만, 내년에는 각각 20%, 30%로 인상된다. <청약제도>

▲ 신혼부부 특별공급 소득요건 완화청약제도는 조건이 다수 완화된다. 현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하지만, 내년부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득 기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 내년에는 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 높아진다.

▲ 생애 최초 특별공급 소득요건 완화생애 최초 특별공급 소득 기준도 완화된다. 현재 공공주택의 생애 최초 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택의 생애 최초 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하다. 그러나 내년부터는 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화된다.

▲ 특별공급 내 일반공급 물량 확대현재는 신혼부부 특별공급의 경우 물량의 75%를 소득요건 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급되고 있지만, 이 비율이 내년에는 70%로 줄어들고 대신 상위 소득에 해당하는 일반 공급 비율이 기존 25%에서 30%로 늘어난다. 내년 7∼12월 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만 가구에 대해 사전청약이 시작된다. 당첨된 뒤 본청약까지 무주택자 요건을 유지해야 자격이 유지된다.

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