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[최민성의 도시 부동산 이야기] 코로나19가 불러온 부동산기술의 변화

신종 코로나바이러스감염증(코로나19)으로 인해 일과 생활 방식이 변화하면서, 기술이 이러한 변화를 주도하고 있다. 도시 부동산연구기관인 ULI도 최근 발표한 부동산기술 전망 자료에서 이러한 트렌드를 강조하고 있다.
 
특히 사무실 공간을 탄력적으로 늘리거나 줄여 사용하는 기술이 발전하고 있다. 코로나19로 많은 직장인이 도심 사무실로 반드시 출퇴근할 필요가 없다는 것을 알게 됐기 때문이다. 집에서도 효과적으로 일할 수 있게 되면서, 기업은 오피스 보유를 줄이고 직원들에게 근무 장소에 대한 더 많은 유연성과 선택권을 제공하고 있다.
 
  • 자료 이미지. 사진은 기사 내용과 관련 없음.
코로나 19 이전의 오피스 모델은 중심지 본사 사무실로 모든 직원이 출근하고, 사무실도 장기 임대계약을 하는 것이 일반적이었다. 그러나 코로나19 이후 사무실 임대 기간이 짧아지고(시간, 일, 월, 혹은 수년), 사용면적도 탄력적으로 가고 있다.
 
이로 인해 1차 시장(직원 집 근처) 혹은 2차~3차 시장(좀 더 큰 비즈니스 지역)에서의 사무실, 소수 인원 혹은 프로젝트팀 수십 명이 수년 동안 위성 오피스를 예약하는 기술이 중요해지고 있다. 여기에 벽과 칸막이를 쉽게 이동 설치하는 기술도 인기가 높아지고 있다.
 
페이스북 같은 미래 지향적 기업들은 직원들 거주지를 기반으로 근무지를 재배치하고 있다. 이는 생활비가 낮은 지역을 선호하는 직원들에게도 좋고, 회사는 공간비용 절약과 광범위한 직원 풀을 활용할 수 있어 좋다.
 
도심의 대형 본사 오피스는 직원들의 더 나은 경험, 상호교류, 창의성을 위한 수단과 서비스 제공 기술을 반영하면서 회사 내 중앙 허브가 되고 있다. 지금 직원 능력을 고양하는 기술과 전염병 안전 기술은 건물의 기본이 되고 있다. 대형 임대 오피스도 입주회사의 문화와 생산성을 고취하는 기술을 채택하고 있다.
 
오피스는 이용 서비스 옵션을 확대하면서 업그레이드된 인간 중심의 기술 기반 공간으로 변신 중이다. 도심은 매력적이고 지속 가능성 관점에서 효율적이기에, 코로나19가 진정되면 사람들은 확실히 회귀한다. 그러나 과거보다 출퇴근 시간은 많이 분산될 것으로 보인다. 일단 집에서 집중된 일을 하고 나서, 도심 사무실은 교류와 창의성을 위해 이용하는 경우가 늘어날 전망이다.
 
대형 오피스를 융합형으로 운영하는 플레이어가 등장할 것으로 보인다. 부동산 지식, 사물인터넷 네트워킹, 빅데이터, 근무환경, 인적 자원, 마케팅 등 전문 분야는 지금 각각 하나의 산업 분야다. 향후 이러한 전문 분야를 하나의 생태계에 통합하는 새로운 플레이어가 나타날 것으로 보인다.
 
향후 대형 오피스 근무 의존도가 일부 줄어들고, 일과 거주와 다른 용도가 복합되면서 융합 용도의 건물 개조도 늘 것으로 보인다. 직주일체, 문화, 타 산업과의 융합, 스타트업 등이 한 단지 한 건물에서 호흡하는 경우가 늘기 때문이다. 전통적 방식의 임대공간도 입주회사의 고유한 정체성을 반영하는 장점이 있지만, 이들도 성장을 위해 협력사와의 임시 협업 공간 등 다양한 공간을 건물 내에서 필요로 한다. 미국의 부동산 임대회사 하인즈(Hines)도 전통적 임대 건물 내에서 탄력 공간을 별도로 제공하고 있다.
 
부동산 원격 임대 시스템 기술도 확대되고 있다. 수요자가 모든 부동산현장을 직접 방문하지 않고 셀프 온라인 방문기술을 통해 사전에 꼭 방문할 현장을 결정할 수 있다. 그래서 스마트 빌딩 기술과 임대를 자동으로 처리하는 플랫폼은 탄력적 기간과 공간을 효율적으로 제공하면서 더욱 번성하고 있다.
 
아파트단지는 여러 서비스를 융합하는 기술센터 테스트 베드로 진화하고 있다. 미국 스타트업 어메니파이는 현지 전문 요리사와 협력해 아파트 주민에게 다양한 식사를 택배로 공급한다. 보통 3가지 메뉴별로 최소 20개가 팔리면 단가는 고객이 직접 준비하는 비용과 비슷해진다. 고객은 조리와 뒷정리시간을 절약할 수 있다. 또한, 임대 아파트 사업자가 단지 전체 인터넷 서비스를 대량으로 구매해 입주자들에게 다시 재판매하는 사례가 늘고 있다. 지금 이러한 서비스들이 기술적으로 융합되고 있다.
 
다양한 기술, 수단, 건물 운영이 함께 사용되면서 생기는 마찰을 줄이는 통합기술이 중요해지고 있다. 건물 에너지 절약, 탄소 배출 줄이기, 사람과 물리적 자산의 연결, 웰빙과 건강 등이 강조되는 추세다. 특히 전염병을 극복하는 비대면 기술로서 통합 앱, 비접촉식 접근 제어 시스템, 공간 분석과 개선, 공기 질 센서 등 기술이 중요하다. 이러한 기술투자에 관련한 법규, 대출 기관, 입주자들의 입김이 세지면서, 관련 기술도 더욱 상향되고 있다. 미국의 탄력 오피스 임대회사인 아발론베이는 고객의 현장 방문과 후속 업무, 문의 사항, 클라우드 주방 예약 등 업무를 인공지능(AI) 기반 플랫폼으로 처리하고 있다. 스마트 홈 같은 무인 기술도 생활양식과 건축 환경에 미치는 영향력이 커지고 있다.
 
기술 회사들은 실제 문제를 해결하고 가치를 창출하는 기술에 집중하고 있다. 기업이 탄력적 사무 공간을 늘릴 경우, 그 수익성을 분석해주는 프로세스 기술이 있다. 아파트 거주자 소득 형태에 따라 임대료 지급방식을 달리하는 기술도 다양해지고 있다. 특히 코로나19로 이런저런 수입으로 생활하는 저렴한 주택 세입자에 초점을 맞추는 기술 스타트업이 생기고 있다. 청소용 로봇 시장도 확대되고 있다. 코로나 시대에 사무실 청소 횟수가 많아지면서 청소 로봇을 하루 7번 이상 사용하면 투자 효율성이 높아진다. 서로 다른 인력 간에 협업을 연계하는 플랫폼도 있다.
 
이상과 같은 부동산기술들이 실제로 상품화하기 위해서는 법적 뒷받침이 중요하다. 정부는 디지털과 그린 뉴딜정책을 추진하고 있다. 정책의 효과를 높이려면 기술의 대상 시장인 도시부동산과 깊은 인연을 맺어야 한다. 이러한 인연은 꼼꼼한 제도적 시스템을 통해 더욱 깊어질 수 있다.
 
● 최민성 델코리얼티그룹 회장 프로필

▲한양대 도시대학원·부동산 융합대학원 겸임교수 ▲ULI Korea 명예회장 ▲건설주택포럼 명예회장 ▲도시계획가협회 부회장 ▲도시재생학회 부회장


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