분양가 상한선 9억 초과…시장 반응은 ‘글쎄’

‘누구나 집’ 은 경기도 화성과 의왕, 인천에 모두 6075호가 공급된다. 사진=국토부 제공
[주간한국 장서윤 기자]사전 확정된 분양가격의 10%만 내면 10년 거주권과 분양권을 받을 수 있는 ‘누구나집’ 시범사업이 확정됐다. ‘누구나집’은 집값의 10%만 보증금으로 내면 10년간 시세보다 낮은 가격으로 살다 최초 확정된 가격에 집을 살 수 있는 제도다.

국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사는 화성능동, 의왕초평, 인천검단 등 6개 사업지에 ‘분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택’(‘누구나집’) 공급을 위한 사업자 공모를 8일부터 시작했다. 이 공모 사업은 지난 6월 더불어민주당 부동산특별위원회가 공급대책의 일환으로 내놨다.

그러나 막상 공개된 분양전환가격(분양가) 상한선이 최대 9억원을 넘어 매월 임대료를 포함하면 최대 10억원 이상이 필요해 무주택자가 낮은 가격에 집을 마련할 수 있도록 하겠다는 당초 취지에 부합하는지 의문이 제기되고 있다. 정부는 매년 물가상승률을 감안하면 분양가가 높지 않다는 입장이다. 여기에 민간 사업자들이 이 사업에 적극적으로 참여할지도 넘어야 할 산으로 보인다.

저렴한 가격으로 10년간 거주권·분양권 받는 민간임대주택

‘누구나집’은 저렴한 임대료(일반공급 : 시세의 95% 이하, 특별공급 : 시세의 85% 이하)로 10년간 살 수 있는 민간임대주택이다. 청년·신혼부부 등 무주택자들에게 저렴한 가격으로 내 집 마련의 기회를 제공하고 새로운 주거서비스 사업 모델을 만들고자 마련됐다.

전체 공급물량의 20% 이상인 특별공급은 무주택자로서 도시근로자 월평균 소득 120% 이내 청년·신혼부부·고령자를 대상으로 한다. 일반공급(전체 공급물량의 80% 이하)은 무주택자를 대상으로 공급된다. 10년간 임대종료 후 주택의 처분방식을 사업초기에 사전 확정된 분양가로 무주택 임차인에게 우선 분양한다.

인천 검단 4개 블록에 전용면적 60㎡ 이하 및 60∼85㎡ 공동주택 4225가구, 의왕 초평에 60㎡ 이하 및 60∼85㎡ 951가구, 화성 능동에 60~85㎡ 이하 899가구 등 총 6075가구를 공급할 계획이다. 당초 민주당 부동산특위는 집값의 6%를 내면 거주권, 10%를 내면 분양권, 16%를 내면 거주권과 분양권을 모두 주는 안을 제안했지만 최종적으로 10%의 보증금만으로 거주권과 분양권을 확보할 수 있도록 확정했다.

시세차익 발생하면 임차인과 사업자가 공유

사업자는 공모기관에서 정한 분양가의 상한 범위 내에서 확정분양가격을 제시하도록 했다. 이번 공모 사업지는 공모시점 감정가격에 사업 착수시점부터 분양시점까지 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용한 주택가격을 분양가 상한으로 정했다.

이를 통해 임차인이 시세보다 저렴한 가격으로 내집 마련의 기회를 제공받도록 하고, 사후 분양가 산정방식에 대한 갈등을 미연에 방지하도록 했다. 이는 민간사업자 의견수렴 결과 사업 참여를 위해서는 내부수익률(IRR)을 5% 이상 확보하는 것이 필요하다는 의견에 따른 것이다. 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용할 경우 내부수익률 5% 이상 확보가 가능하다는 예상이다.

확정분양가격 이상의 시세차익이 발생할 경우, 이를 주택을 분양 받는 임차인과 사업자가 공유하도록 했다. 주택을 분양 받지 않는 임차인의 경우에도 거주를 통해 주택의 가치향상에 기여하는 측면을 고려해 사업자가 임차인의 거주기간에 따라 경제적 혜택을 공유하는 방안을 제시하도록 했다. 수익 배분 비율은 분양 시점의 시세에 따라 달라질 것으로 보인다.

무주택자, 월세 포함하면 최대 10억원 부담…집값 하락도 우려

그러나 막상 공개된 분양가 상한선은 최대 9억원대 중반을 넘는다. 9일 LH가 ‘누구나집’ 민간사업자 공모지침서를 통해 발표한 화성 능동, 의왕 초평, 인천 검단 등 6개 사업지의 84㎡ 주택 분양가 상한선은 6억원대~9억원대 사이다. 인천검단이 6억1300만원, 화성능동이 7억2800만원 의왕초평이 9억6500만원으로 책정됐다.

정부는 사업자 공모과정에서 경쟁을 통해 분양가가 내려갈 수 있다는 입장이지만 사업자들은 정부가 제시한 상한선에서 크게 벗어나지 않는 수준으로 확정분양가를 써낼 것으로 예상되고 있다．건설사 입장에서는 사업 참여에 따른 수익이 크지 않고 임대기간 종료 후 집값 하락에 대한 리스크도 짊어져야 하는 입장에서 제시된 분양가보다 대폭 낮추기는 어렵기 때문이다.

무주택자 입장에서는 월세를 포함하면 최대 10억원이 넘는 금액을 부담하게 된다. 현재 주택 구입을 고려중인 직장인 A씨(38)는 “10년간 월세 내고 10억을 주고 집을 사는 방안을 제시하기보다 무주택자 입장에서는 당장 주택관련 대출을 풀어줬으면 좋겠다는 게 솔직한 생각”이라며 “물가상승률을 감안하면 10년 후 10억원이 낮은 금액일 수도 있지만 반대로 집값도 떨어질 수 있지 않은가”라고 반문했다. 한편, 국토부는 올 11월까지 누구나집 시범사업 우선협상대상자를 선정하고 이르면 2023년부터 입주자 모집에 나선다는 계획이다.



장서윤 기자 ciel@hankooki.com