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[최민성의 도시 부동산 이야기] 공항 도시가 뜨고 있다

  • (사진=유토이미지 제공)
공항과 그 주변이 복합 개발되는 공항 도시(aerotropolis)가 큰 흐름이 되고 있다. 개발 유형은 입지, 인구, 산업 특성에 따라 다르다. 들어서는 시설은 병원, 건강 R&D, IT 바이오 단지, 스포츠 단지, 비행 가상교육, 전자상거래와 대형 첨단 물류, 냉장창고, 수직 실내 농장, 데이터 센터, TV 영화 스튜디오, 카지노, 경제자유구역, 오피스, 컨벤션, 호텔, 쇼핑센터, 아트 갤러리, 박물관, 재생 에너지와 태양열 발전, 주택단지 등이다. 조만간 드론 물류, 에어택시 등도 들어선다. 이러한 융합개발은 지역의 일자리와 세금 수입을 증대시킨다. 도시부동산 연구단체인 ULI의 최근 관련 자료에서 시사점을 정리해본다.

미국 올랜도 국제공항 주변은 다양한 복합용도 개발이 진행 중이다. 연간 2160만명 탑승객이 이용하는 미국 내 8번째로 분주한 공항이다. 인근 레이크 로나 지역은 다양한 복합용도 개발이 진행되어, 공항 도시의 부동산개발 진화와 다양성을 보여주는 사례가 되고 있다.

타비톡스 그룹은 1990년대부터 레이크 로나에서 골프장을 인수하면서 많은 부지를 확보해 지금은 44㎢ 부지에 의료와 생명 과학 복합 단지인 메디컬시티를 개발 중이다. 대형 병원, 건강 R&D, 미국 테니스협회의 최첨단 국립 캠퍼스, SIMCom의 가상 조종 교육 시설, 8만㎡의 아마존 풀필먼트센터, 독일 릴리움사의 에어택시 허브 등이 들어서고 있다.

레이크 노나의 성공은 민간 타비스톡스와 공항 회사와의 공공민간 파트너쉽이 만들어 낸 성과다. 공항 입장에서도 민간과 협력하여 지역 경제 기반을 다양화하고, 탑승객 수를 높이는 기회를 만들어 내고 있다.

암스테르담 스키폴공항은 1990년대부터 스스로를 지역의 주축으로 마케팅을 하여, 중심 업무지구에는 호텔, 컨벤션, 쇼핑, 식당, 마이크로소프트 등 글로벌 기업 오피스, 아트 갤러리, 카지노 등이 들어서 있다. 공항개발회사는 공항 일대의 업무와 물류 토지를 팔고 있다.

인천국제공항은 자기부상열차로 여러 구역의 오피스, 호텔, 리조트, 물류를 연결하면서 개발의 핵심이 되고 있다. 209㎢에 달하는 인천 경제자유구역은 2010~20년 기간 중 400억달러의 투자를 유치하면서 많은 개발이 진척됐다. 연간 여객 1억6000만명과 화물 630만톤을 수용하면서 공항 확장을 진행 중이다. 글로벌 전자상거래 성장에 대응해 대형 물류센터, 항공지원시설, 생명공학 등 토지개발을 하고 있다.

덴버 국제공항은 미국 공항 중 가장 넓은 138㎢ 부지를 보유하고 있어, 상업용 개발을 위한 잉여 토지가 65㎢나 된다. 첫 사업으로 2015년에 519개 객실의 웨스틴 호텔, 컨퍼런스 센터, 공항과 덴버 시내를 연결하는 환승센터 등이 들어섰다. 뒤를 이어 기술, 재생 에너지, 농업 기업, 글로벌 비즈니스 허브, 호텔, 레스토랑, 각종 서비스, 엔터테인, 쇼핑 등이 공항 진입로 인근에 들어서고 있다.

공항의 빈 부지가 데이터 센터 입지로 떠오르고 있다. 공항 데이터 센터 개발업체인 디지털 리얼티는 2018년 워싱턴 덜레스 국제공항의 1.7㎢ 부지를 2억3650만달러에 매입했다. 공항 입지 장점을 활용하여 입주한 서버 업체들은 고객을 효율적으로 지원할 수 있다. 새로운 데이터 센터는 연간 2000만달러의 세수를 창출한다. 공항도 과잉 토지를 현금화하여 수익을 올리면서, 계속 수익성 있는 산업 프로젝트를 발굴 중이다.

공항에 물류단지 개발이 인기다. 덴버공항에는 J.A. Green이 약 100만㎡ 부지를 확보하여 33만㎡의 물류 복합 단지를 개발 중이다. 93㎡ 당 출입문을 내는 편의성으로 이미 임대가 끝났다. 댈러스 포트워스 국제공항에서도 19만㎡의 4개 물류 건물이 개발되고 있다. 최근 물류 트렌드로 건물 내 중이층(中二層)에 사무실, 회의실, 운동, 샤워, 주방, 식당, 편의 시설 등을 반영한다. 에너지 확보를 위한 옥상 태양발전은 기본이 되고 있다. 콜로라도 주 오로라의 첨단 산업 및 물류단지인 하이포인트 엘레베이티드(HighPoint Elevated)의 15개 물류 건물은 인근 국제공항, 주거 지역, 리조트, 호텔, 컨벤션, 쇼핑센터 등과 가깝다. 사람들이 생활하고 일하고, 점심과 저녁 식사를 하거나, 동료와 맥주를 마실 수 있다. 사람들은 자기 일 시간에 맞춰 편한 시간에 출근하고, 퇴근 후 운동을 한다. 접근성을 위해 편의 시설을 부지 전체에 분산시킨 다양한 디자인의 건물들이 들어선다. 저온 저장 건물에는 모든 냉동고, 냉각기 및 주변 장치를 수용하도록 설계했다.

하츠필드 잭슨 애틀랜타 국제공항은 물류단지 외에도 TV와 영화제작 시설의 허브다. 6만㎡ 캠퍼스에는 세트 디자인, 특수 효과를 위한 5만3000㎡ 공간이 있다. 기업 제트기 등 영화 및 TV 프로덕션 관계자의 신속한 진출입이 편하다. 인근 대규모 복합개발인 식스 웨스트(Six West)는 126만㎡ 부지에 오피스 21만㎡, 쇼핑센터와 식당 5만㎡, 단독 주택 100채, 다가구 주택 260채, 타운하우스 120채 등이 들어선다.

캐나다 앨버타 에드먼턴 국제공항은 2833만㎡ 넓은 부지를 활용하여 지구상에서 가장 다양한 기업을 유치했다. 태양열 펌프와 가로등 제조회사, 고가 의약품 냉장창고, 자율 운송 기술 인큐베이터, 경마장, 카지노, 쇼핑몰, 사격장, 7만4000㎡ 실내 농장 등이 들어섰다. 조만간 드론 배송과 3만 가구에 필요한 태양발전이 들어선다. 현지 정부의 개발 허가 간소화 덕분에 협상 협상부터 착공까지 42일이면 족하다. 공항은 연간 32억 캐나다 달러의 경제 생산과 2만6000개의 일자리를 지원하고 있고, 2013~2019년에는 10억캐나다달러 이상을 유치했다.

공항은 단순한 교통인프라 자산을 넘어 지역경제 발전의 주축이 되고 있다. 공항 내 대규모 미사용 토지와 인근 사유지가 복합용도의 상업용 부동산 커뮤니티로 전환되고 있다. 사용 용도는 지역의 경제 흐름에 따라 다르다.

신종 코로나바이러스감염증(코로나19)는 국제승객 이동을 마비시켰지만, 전자상거래와 항공 물류 급증에 일조했다. 코로나19로 화상 회의 의존도가 높아졌지만, 코로나가 풀리면 항공 출장과 여행객은 다시 늘어난다. 우리나라의 공항과 그 주변도 지역의 산업과 경제를 선도하는 역할로 다듬어 나가야 한다.

최민성 델코리얼티그룹 회장
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