A: 우선 상가건물임대차보호법의 적용여부에 대하여 알아 볼 필요가 있으므로 간단히 설명을 드리겠습니다.
상가임차인의 권익보호를 위하여 제정된 상가건물임대차보호법은 모든 상가임차인을 보호해 주는 것은 아니며 그 구체적 적용범위에 관하여는 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하고 있습니다.
상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 “① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”라고 규정하고 있고, 위 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조에 의하면 “① 이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다”라고 규정하고 있습니다.
그리고 그 구체적 적용범위에 관하여 같은 법 시행령 제2조에 규정되어 있는데, 이를 보면 서울특별시에서는 보증금액이 2억4,000만원 이하, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(인천ㆍ의정부ㆍ구리ㆍ하남ㆍ남양주 일부ㆍ고양ㆍ과천ㆍ성남ㆍ안양ㆍ부천ㆍ광명ㆍ수원ㆍ의왕ㆍ군포ㆍ시흥, 서울특별시는 제외)에서는 보증금액이 1억9,000만원이하, 광역시(군지역과 인천광역시는 제외)에서는 보증금액이 1억5천만원이하, 그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억 4,000만원이하로 되어 있습니다. 다만, 보증금액을 산정함에 있어서 보증금 외에 월차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하도록 규정하고 있습니다.
따라서 질문자의 경우 보증금액은 2004년 계약당시에 1억5,000만원이고 현재 월세가 200만원이라면 3억5,000만원이 되어 상가건물임대차보호법은 적용되지 않고 민법의 규율을 받게 됩니다.
질문의 요지는 계약기간 만료 이후에도 계약갱신을 요구할 수 있는지 여부인 것으로 보입니다.
상가건물임대차보호법에서는 차임연체 등 계약해지사유가 없다면 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 권리를 인정하고 있지만, 우선 질문자의 경우는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않습니다. (설혹 적용이 된다고 하더라도 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않은 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.)
따라서 질문자의 경우는 임대인과 협의에 의하여 계약갱신을 하는 것 이외에 다른 방법이 없다고 판단됩니다.
자료제공: 로마켓(www.lawmarket.co.kr)/ 법률세무상담은 한국인터넷변호사협의회 060-800-1945(유료)
고창일 변호사