월세 액수도 얼마되지 않는 데다 일일이 명도소송을 하기도 번거로워서 앞으로는 임대차 계약서에 아예 몇 개월 이상 연체되면 임대인이 임의로 단전, 단수할 수 있거나 아니면 짐을 강제로 빼낼 수 있다는 조항을 넣고자 합니다. 이런 조항이 유효한지요?
A : 결론적으로 말하면 임대차 계약서에 그런 조항을 넣는다고 하여도 그 조항은 무효로 판단될 가능성이 높습니다.
임대차 계약의 내용에 따라 임차인이 영업하는 점포를 임대인이 임의로 자물쇠로 잠그고 임차인의 간판을 철거해 버린 데 대해 업무방해죄로 기소된 사안에서 대법원은 이 점을 분명히 밝히고 있습니다.
이 사안에서는 명도판결을 거치지 않고 일정한 경우에 임의로 명도하기로 하는 계약(합의)의 유효성 여부가 논란이 되었는데 대법원은 “강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회 질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의하여 무효라고 할 것이다--”라고 하여 사적인 임의명도 계약 자체를 무효라고 판단하였습니다( 2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결).
아울러 임대차 계약서에 명시하는 단전, 단수조치 역시 같은 맥락으로 볼 수 있습니다.
즉, 비록 임대차 계약서에 계약위반 행위에 대해 임대인이 임의로 단전조치를 할 수 있도록 규정하고 있다고 하더라도, 이 조항에 따른 단전조치는 형법상으로 위법성을 면제할 수 있는 사유가 될 수 없다고 판단하였습니다(대법원 2006. 4. 27. 선고 2005도8074 업무방해 사건).
한편 상가번영회 등 집합건물 내에서 상가규약 등에 따라 이루어진 단전, 단수조치에 대해 정당행위로 무죄를 선고한 대법원 판례가 있기는 하지만, 이는 상가 전체를 관리하는 다소 공익적인 목적을 위한 행위라는 점에서 무죄를 선고한 것이고 이러한 경우가 아닌 질문자와 같은 일반적인 임대차 관계에서는 이 판례를 그대로 적용할 수가 없습니다.
또한 일반적인 임대차 관계에서 사법당국을 통하지 않는 사적인 제재와 집행에 대해서는 원칙적으로 불법이라고 판단되므로 법원의 재판을 통하지 않은 사적인 명도행위나 단전, 단수조치는 사안에 따라서 형사적으로는 주거침입죄 등으로 처벌될 수 있고 민사적으로도 손해배상을 당할 수 있습니다.
따라서 질문자로서는 계약서에 월세 연체에 따른 연체료 부과를 명시하거나, 4~6개월 걸리는 명도소송 기간을 감안하여 임대차 보증금이 전부 공제되기 이전에 미리 명도소송을 제기하는 등 다른 방법을 통해 명도 문제를 해결하는 것이 바람직할 것으로 생각됩니다.
자료제공: 로마켓(www.lawmarket.co.kr)/ 법률세무상담은 한국인터넷변호사협의회 060-800-1945(유료)
최광석 변호사