그랬더니 매도인이‘최소한 3,000만원을 몰수하지 못하면 계약을 해제할 수 없다’는 회답을 보내왔습니다.
계약서에는‘계약 위반으로 인하여 계약이 해제될 경우, 계약을 위반한 사람은 상대방에게 계약금 상당의 손해배상을 한다’라고 하는 위약금조항이 있는데 계약금 이상의 금액을 제가 물어낼 필요나 의무가 있나요.
A: 결론적으로는 질문자의 생각은 잘못된 것입니다. 체결한 계약을 해제하기 위해서는 계약을 해제할 만한 사유가 있어야 하고, 계약해제 사유를 제공한 사람의 상대방은 그 이유를 들어 계약을 해제할 수 있습니다.
그렇다고 하여 매수인이 잔금을 지급하지 않는다고 하더라도 매도인은 반드시 계약을 해제‘해야’하는 것은 아닙니다. 계약해제 사유로 삼아 해제‘할 수’있을 뿐입니다.
즉, 매수인이 잔금을 지급하지 않았다고 하더라도 계약이 자동적으로 해제되거나 아니면 매도인이 계약을 반드시 해제할 의무는 없고, 매도인으로서는 매수인의 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제하여 계약을 종결시킬 수도 있는 반면, 계약을 그대로 유지하면서 매수인을 상대로 잔금 지급을 구하는 청구를 할 수 있는 두 가지 선택권을 가지게 됩니다.
만약 매도인이 해제의 방법을 선택하였다면, 계약은 종결되고 계약 위반의 책임이 있는 사람에 대한 손해배상의 문제가 남게 되는데, 계약과정에서 위약금(손해배상 예정)조항이 있으면 위약금이 손해배상액으로 정해지는 효과가 있습니다.
가장 일반적으로 사용되는 위약금 조항인‘계약 위반으로 인하여 계약이 해제될 경우, 계약을 위반한 사람은 상대방에게 계약금 상당의 손해배상을 한다’는 문구가 규정되어 있다면 그 계약금 정도가 손해배상으로 정해지게 됩니다.
결국 매도인이 계약해제의 방법을 선택하게 되면, 계약은 해제되고 매수인이 매도인에게 계약금 정도의 손해배상을 하는 선에서 계약관계가 완전히 마무리되는 것입니다.
그러나, 매도인이 계약 해제하는 방법을 선택하지 않고 계약을 유지하면서 잔금을 달라는 청구를 하게 되면 매수인으로서는 잔금지급의 의무를 그대로 부담하게 됩니다.
어느 방법을 선택하는지는 매도인의 마음에 달렸기 때문에, 매수인이 잔금을 지급하지 못하는 사정이 발생하여 부득이 계약을 합의해제할 필요가 있는 데도 불구하고 몰수되는 금액에 관한 합의가 원만하게 이루어지지 않게 되었을 때, 매도인이 계약 해제 대신에 계약 유지를 선택하여 매수인에게 잔금지급을 요구할 수 있다는 점에서 계약해제를 원하는 질문자에게 어려움이 있습니다.
더구나, 민법 565조에 기한 해약권 역시 이행에 착수하기 이전 단계, 즉 일반적으로는 중도금 지급기일 이전에만 가능하다는 점에서, 이미 중도금이 지급된 질문자의 경우에는 계약금 반환을 포기하더라도 계약을 해약할 수는 없습니다.
결국, 질문자로서는 매도인이 계약을 해제하는데 합의해주지 않으면 귀하 스스로 계약을 종료시킬 수 있는 방법이 현재로서는 없다는 점에서, 합의로 계약 해제를 이끌어가는 과정에서 매도인이 제시하는 몰수금액 제의를 쉽사리 무시할 수 없을 것으로 생각됩니다.
만약, 이러한 금액 합의에 실패하게 되면 매도인으로서는 질문자에게 잔금청구를 요구할 수도 있을 것이기 때문입니다.
자료제공: 로마켓(www.lawmarket.co.kr)/ 법률세무상담은 한국인터넷변호사협의회 060-800-1945(유료)
최광석 변호사