Q: 저는 2주택 보유자로서 1주택을 자녀에게 증여하려고 합니다. 증여방식으로는 주택을 그냥 증여하는 경우와 주택 매각대금으로 다른 주택을 사주는 경우 등을 생각할 수 있을 것 같은데, 가장 세금을 적게 낼 수 있는 방법은 뭔가요.

A: 증여 재산의 규모와 양도·증여 방식에 따른 양도소득세와 증여세를 사례별로 구체적으로 계산해 보고 결정해야 합니다. 사례에 따라 부담하여야 할 세액의 차이가 적지 않으므로, 보유기간 및 취득·매매가 등을 아래와 같이 가정하여 살펴보겠습니다.

사례 1) 보유기간이 10년 이상이고, 매매가 5억, 취득가 1억원, 자녀가 40세 미만인 경우

먼저 주택을 판다면 양도소득세는 8,900만원이며, 자녀에게는 4억1,000만원 정도의 현금을 증여할 수 있습니다.

자녀가 이 현금을 가지고 주택을 산다면(현금증여도 증여세 과세 대상이지만 현금증여 상태는 자진 신고하지 않는 이상 세원노출이 되지 않으므로 증여받은 현금으로 주택을 다시 매입하는 경우에만 증여세가 발생한다는 가정 하에) 5,600만원의 증여세를 다시 부담하여야 합니다.

주택을 자녀에게 증여하는 경우에는 증여세 과세가액은 4억원(증여재산의 평가는 시가가 원칙이나 시가를 알 수 없는 경우에는 기준시가로 결정하는 바 대도시의 대단지 아파트의 경우 시가에 근접한 가액으로 신고해야 합니다)정도이며 이에 따른 증여세는 5,400만원이 됩니다.

그런데 자녀는 현금이 필요하여 동 주택을 1년 이내에 5억원에 양도하였다면 양도소득세를 5,000만원을 납부해야 합니다.

요약하면 자녀에게 주택을 물려주려는 경우에 주택을 그냥 증여하면 5,400만원의 세금을 내야하며, 주택을 판 후 현금을 증여하고 다시 다른 주택을 매입하면 1억4,500만원의 세금이 발생합니다(취득세와 등록세 등 지방세는 별도).

그리고 자녀가 현금이 필요해서 증여를 고려하는 경우라면 주택을 판 후 현금을 증여하면 4억원의 현금을 지원할 수 있으며, 주택을 증여하여 이를 자녀가 다시 매각하면 3억9,600만원을 지원할 수 있습니다.

사례 2) 보유기간이 5년 이상이고, 매개가 5억, 취득가 3억원, 자녀가 40세 이상인 경우

주택을 판다면 양도소득세는 5,000만원이며, 자녀에게는 4억5,000만원 정도의 현금을 증여할 수 있습니다.

자녀가 증여받은 현금으로 4억원 이하의 주택을 다시 산다면 사례 1)의 경우와 달리 증여세를 부담하지 않을 수도 있는데, 이는 40세 이상인 세대주가 4억원 이하의 주택을 취득하는 경우 증여추정 배제기준에 해당되어 증여의 의심을 받지 않을 수 있기 때문입니다.

주택을 그냥 증여하는 경우에는 사례 1)처럼 증여세 5,400만원이 발생하며, 자녀가 동 주택을 1년 이내에 5억원에 양도하면 5,000만원의 양도소득세를 내야 합니다.

요약하면, 자녀에게 주택을 물려주려는 경우에 그것을 증여하면 5,400만원의 세금을 내야하며, 집을 판 후 현금을 증여하고 새로 집을 사면 5,000만원의 세금이 발생합니다(40세 이상 세대주로 과세당국에 의해 확인되는 경우에는 예외).

그리고 자녀가 현금이 필요해서 증여를 고려할 경우에는 주택을 팔아 현금을 증여하면 4억5,000만원의 현금을 지원할 수 있으며, 주택을 증여하여 이를 자녀가 다시 매각하면 3억9,600만원을 지원할 수 있습니다.

위 사례들에서는 현금증여가 목적인 경우에는 먼저 집을 팔아 매각대금을 증여하는 게 유리할 수 있지만, 사안별로 주택을 증여하는 것이 이득일 수도 있으므로 질문자는 구체적인 사실 관계를 따져본 후 각각 세금을 계산하여 비교해 보는 것이 좋겠습니다.

자료제공: 로마켓(www.lawmarket.co.kr)/ 법률세무상담은 한국인터넷변호사협의회 060-800-1945(유료)


이상혁 회계사