그 당시 근저당권이 설정되어 있는 것은 없었고, 먼저 들어와 있는 다른 세입자 2명이 있었는데 현재도 거주하고 있습니다. 그런데 작년 여름에 집주인의 채권자가 경매신청을 하여 최근에 낙찰이 되었고 저는 3순위자로서 2,000만원이 배당되었습니다. 돌려받지 못한 나머지 보증금 1,500만원은 어떻게 해야 하나요?
A: 상황을 보건대, 질문자는'대항력'은 있지만 선순위 임차인이 있는 관계로 전세금 중 일부만 돌려받게 되는 것으로 보입니다.
즉, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이‘주택의 인도’와 ‘주민등록’을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기게 되는데 이를 대항력이라고 합니다.
한편 주택임대차의‘대항력’과 임대차계약증서의‘확정일자’를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자인 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의 2 제2항 참조)
그리고 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있는 주택임차인의 권리행사에 관한 판례를 보면 “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매절차의 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려할 때, 두 가지 권리를 겸유하는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금전액을 배당 받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다”라고 하였습니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결). 따라서 질문자는 낙찰자에게 배당받지 못한 나머지 전세금에 대해 청구해야 합니다.
다만, 판례는 “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금전액을 배당받지 못하였다면 임차인은 임차보증금 중 배당받지 못한 금액을 반환받을 때까지 그 부분에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으나 그 나머지 보증금 부분에 대하여는 이를 주장할 수 없으므로, 임차인이 그의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 계쟁 임대부분 전부를 사용해 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임대부분의 적정한 임대료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 이를 반환하여야 한다”라고 하였습니다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결).
따라서 질문자가 계속 거주하고 있다면 배당표가 확정된 때로부터 배당받은 2,000만원에 해당하는 임대료에 대하여는 부당이득을 얻은 것이 되므로 계산을 해서 돌려주어야 합니다.
자료제공: 로마켓(www.lawmarket.co.kr)/ 법률세무상담은 한국인터넷변호사협의회 060-800-1945(유료)
주간한국