여러 분양현장을 돌아다니면서 문의해보니, 어떤 곳은 투자대비 높은 수익률 보장을 자신하면서 만약 임대가 나가지 않더라도 1년 정도 상당한 월세를 분양회사에서 대납해주겠다는 제의도 하고 있습니다.
안정적 월세를 필요한 저의 입장에서는 이런 제의가 상당히 매력적인데, 법률적으로는 어떤 점을 유의해야 하는지요?
A: 최근 공정거래위원회 발표에서 보는 것처럼 상가분양 과정에서 허위·과장광고 사례가 상당히 많습니다. 일정한 수익을 보장한다는 약속도 그러한 과장광고의 유형 중 하나라고 할 수 있어 신중하게 판단할 필요가 있습니다.
회사가 약속한 수익보장이 지켜진다고 하더라도 그 이후에도 수익이 계속될 수 있는지는 미지수이므로 일정 기간의 수익보장에 연연하지 말고 근본적으로 분양가에 대비한 분양점포의 적정가치에 대해서 깊이 고민해야 합니다.
그 다음으로는 과연 이 같은 약속이 법적으로 실현될 수 있는지, 약속에 어떤 허점이 없는지를 따져보아야 합니다. 이 문제는 분양회사측이 이 약속을 지킬 의지나 능력이 있는지의 문제입니다. 실제로 수익보장 약속은 잘 지켜지지 못하는 경우가 많습니다. 회사측에서 수익보장을 해줄 의지나 능력도 없이 분양계약 체결 수단으로 이러한 약속을 악용할 수 있습니다.
더구나 수익보장의 문제는 분양계약이 체결되고 분양대금을 전부 납입, 건물이 완공된 이후에야 약속이행 여부를 확인할 수 있다는 점에서 분양회사의 신뢰도를 따져봐야 합니다. 어떤 분양회사는 높은 신뢰를 보여주려고 법률사무소의 인증서나 금융기관의 수익금 예치증서를 제공하기도 합니다.
그러나 이러한 방법으로도 반드시 수익보장이 법적으로 보장된다고는 할 수 없습니다. 법률사무소의 인증서라고 하더라도 이는 어차피 ‘수익보장에 관한 약속을 틀림없이 했다’는 의미에 불과하므로 향후 이 약속을 지킬 의지나 능력이 분양회사측에 있는냐와는 별개의 문제입니다.
금융기관의 수익금 예치증서도, 분양회사가 부도 등으로 경제적인 여력이 없을 때 일정수익을 보장받은 피분양자 입장에서 금융기관에 예치된 돈을 다른 채권자보다 먼저 받아올 수 있는지에 관해서 확인할 필요가 있습니다.
잘못된 판단으로 일단 분양계약을 체결하게 되면 그 후로는 다소 문제가 있어도 기존의 납입대금 때문에 계속 분양대금을 불입할 수밖에 없어 돌이킬 수 없는 큰 손해로 이어질 수 있습니다.
더구나 상가분양이 거의 완성된 시점에서는 대부분의 분양회사가 재산을 처분하고 사실상 껍데기뿐인 상태가 되기 때문에 분양 종료 이후 분양회사를 상대로 재판에서 이기더라도 실제배상이 어려워지는 경우가 많습니다.
상가분양, 특히 전체 분양규모가 크면서 개별 점포 분양에는 비교적 소액으로 투자가 가능한 쇼핑몰의 경우는 중산층이나 서민들이 많이 투자를 하는데, 수익보장에 집착해서 섣불리 투자를 결정하는 사례가 의외로 많다는 점을 유의하시기 바랍니다.
자료제공: 로마켓(www.lawmarket.co.kr)/ 법률세무상담은 한국인터넷변호사협의회 060-800-1945(유료)
최광석 변호사