청계산 주목, 김포 매립지, 고양시 일대 주목
‘제2의 강남’ 새로운 엘 도라도를 잡아라.
신도시에 관심이 집중되고 있다. 경기도의 청계산 주변 4개 신도시 건설 방안 발표에 이어 건설교통부도 ‘9ㆍ4 주택시장 안정대책’을 통해 서울 강남대체 신도시 개발을 공식화면서 저금리-증시불안 등의 요인으로 묶여있던 시중 유동자금이 새로운 대박의 꿈 ‘신도시’로 그 시선이 옮겨가고 있다. 정부는 신도시 개발 예정지에 대해 “아직은 백지상태”라는 입장만을 애써 내세우고 있다.
하지만 정부 일각 및 건설업계와 부동산 전문가들은 유력한 신도시 개발 후보지로 6,7곳을 이미 용인 등 수도권의 난 개발 문제가 불거지던 1999년부터 꾸준히 거론해 왔기 때문에 이번 정부의 발표에 대해 “올 것이 왔다”며 반기는 표정이 역력하다.
특히 저금리가 지속되고, 미국 경제와 금융시장 불안으로 주식시장도 조정을 받고 있는 상황에서 마땅히 투자할 곳을 찾지 못한 시중 유동자금이 단기 예금ㆍ채권 등 단기자금시장을 이탈, 연말 대선을 전후해 신도시 개발 지역으로 투자의 방향이 옮겨갈 태세다.
그러나 신도시 개발을 놓고 현재로선 그 실현 여부를 예측하기 힘들 다는 시각도 만만찮다. 신도시 대상 지역 대부분이 수도권정비계획법상 과밀억제권역으로 지정돼 개발이 제한돼 있어 도시 건설까지 넘어야 할 산이 너무 높다는 지적이다.
경기도가 발표한 청계산 주변 4개 신도시 개발은 부동산 투자자들에겐 엘 도라도의 최대 젖줄로 꼽힌다. 경기 과천-안양(인덕원)-판교-성남 등 청계산 주변 1,500만 평 규모에 이르는 대단위 신도시 개발지역은 이미 부동산 업계에서는 ‘제2의 강남’건설 입지로 탁월한 투자의 노른자 지역으로 평가 받고 있다.
경기도 계획안에 따르면 신도시 규모는 서울 강남(1,200만평)지역보다 무려 300만평 넓다.
이 신도시는 ▦주거지역 500만평 ▦상업ㆍ업무지역 200만평 ▦학교부지 50만평 ▦문화ㆍ레저 및 위락용지 50만평 ▦공원ㆍ녹지 350만평 ▦도로 등 기반시설용지 350만평 등이 포함된다. 4개 신도시에는 주택 24만 가구를 건설, 인구 72만 명을 수용하며, 업무ㆍ상업시설을 유치, 자족기능을 갖춘 도시로 건설한다는 것이 경기도의 청사진이다.
경기도는 성남시와 서울 송파구 문정동 일대 200만 여평과 성남 중원구 시흥동 등 600만 여 평을 묶어 ‘제 2의 강남’으로 건설한다는 계획이다. 이 지역은 강남과 인접해 업무ㆍ상업시설을 유치하고 13만 가구의 주택을 건설, 40만 명을 수용할 수 있을 것으로 보인다.
특히 성남 서울공항 부지(150만평)도 강남을 대체할 유력한 신도시 후보 중 하나로 꼽힌다. 인천공항 개항으로 수요가 많이 줄어든 김포공항으로 서울공항의 기능을 이전하고 그 부지에 신도시가 들어 설 수 도 있다는 관측이 높다. 수도권에 있는 유일한 군(軍) 전용 공항이어서 국방부의 반대가 걸림돌이지만 정부의 의지에 따라서 전격 개발 가능성도 배제할 수 없다는 지적이다.
과천시 주암, 부림, 과천동과 서울 강남구 우면동 지역을 묶어 개발할 과천 신도시는 175만평 규모로 인근에 유치한 경마장, 서울랜드, 서울대공원 등과 연계해 11만 여명이 거주할 수 있는 레저ㆍ문화 신도시로 건설될 것으로 보인다.
안양시 관양동과 의왕시 포일동 등 인덕원 지역 370여 만평은 과천시가 구상중인 테크노 벨리과 연계해 벤처ㆍ사무시설지구로 개발한다는 계획이다. 수용 인원은 19만 여명으로 백운호수 등 주변과 어우러진 전원도시도 탈바꿈할 수 있을 것으로 관심이 집중된다.
판교는 현재 건교부가 추진중인 판교 신도시 인근 80여만 평에 개발될 수 있는 전원주택지로도 으뜸이다. 이 도시는 판교 신도시와 연계해 산ㆍ학 연계연구단지와 전원주택을 건립할 계획이다. 4대 도시 중 거주인구는 2만3,000여명으로 규모가 가장 작다.
사업비 14조5,000억원 가량이 투입될 청계산 주변 4개 신도시 엘도라도 건설을 위해 경기도는 투자 회수비가 35조원에 이를 것으로 추산, 이익금 20조원으로 4개 신도시를 잇는 순환전철, 경부우회고속도로, 고속화 도로 등 인프라 구축에 나설 것을 구상 중에 있다.
한현규 경기도 정무부지사는 “새로 개발할 신도시는 서울 강남의 수요를 충족시키는 형태로 추진할 것”이라며 “설령 건교부가 이를 승인하지 않아도 경기도 독자적으로 신도시를 건설하겠다”고 밝혔다.
이밖에도 김포매립지와 고양시 일대 등도 주목 받는 신도시 개발지구로 꼽힌다.
김포매립지는 동아건설이 조성한 487만평의 농지로 1999년 농업기반공사가 이를 매입, 현재 용도변경을 통해 개발계획을 수립 중이다. 고급 신도시라는 기본 그림에 맞출 경우, 김포매립지는 물론 배후지역인 김포시 양촌면ㆍ대곶면, 인천 서구 일부지역까지 포함해 많게는 1,000여 만평까지 신도시에 포함될 수 있다.
이 지역은 서울과 지리적으로 가깝고 인천 신공항 등과 연결되는 수도권 서부지역 개발축 상에 위치해 훌륭한 입지 여건을 갖추고 있다.
고양시 일대의 덕양구와 인접한 서울 수색동을 포함한 지역도 눈길을 끈다. 일산신도시 건설 이후 뚜렷한 개발계획 없이 고양 지역에 소규모 주거단지가 앞다퉈 들어섬에 따라 발생한 교통문제 등을 고급 신도시로 묶어 해결할 수 있다는 분석이다.
국토연구원의 한 연구원은 “고양 방면이라면 일산신도시 북측을 포함, 그 위쪽의 파주 운정 등을 아우르는 지역이 신도시로 포함될 수 있다”고 예상했다.
수도권정비계획법 등 수도권 개발을 억제하는 규정만을 놓고 볼 때 청계산 일대 4개 신도시 건설에 대한 실현 가능성은 새로운 정부가 들어서기 까지 현재로선 희박하다는 전망이 우세하다. 정부가 추진해온 수도권 밀집억제 정책과 정면배치 된다는 문제점을 안고 있기 때문이다.
반면 녹지가 적은 서울공항이나 김포매립지의 경우 상대적으로 충돌 가능성이 적으나, 청계산 일대를 중심으로 하는 ‘제2 강남 지역’의 경우 대부분이 그린벨트 지역이어서 환경보존 정책과 정면 충돌할 가능성이 높다는 지적이다.
특히 고급 신도시 개발계획이 정부 의도와는 정반대로 자칫 부동산투기 확대로 이어질 가능성도 적지 않다는 점 역시 문제점으로 꼽힌다. 건설업계는 벌써 신도시 건설에 거는 기대가 크다. 앞으로 수년간 건설호황을 예견할 정도로, 오히려 80년대 200만호 건설이 몰고 온 부동산 거품이 재연될 위험성도 제기되고 있다.
이 같은 우려를 최소화하기 위해선 단순히 신도시 건설계획만 발표하지 말고, 300조원에 달하는 시중의 유동자금을 흡수할 수 있는 금리정책 및 증시정책 등이 함께 추진돼야 한다는 게 전문가들이 한결같은 조언이다.
“투자 노른자 위 어디냐”
인구ㆍ환경정책등과의 조율이 관건
입력시간 2002/09/14 16:10
주간한국